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TEMAS-SUBTEMAS
Sentencia C-483/24
COSA JUZGADA CONSTITUCIONAL-Concepto y alcance
COSA JUZGADA CONSTITUCIONAL-Requisitos para su configuración
COSA JUZGADA CONSTITUCIONAL-Inexistencia por cargo diferente y por contenido normativo y alcance distintos
CONCEPTO DE VIOLACION EN DEMANDA DE INCONSTITUCIONALIDAD-Razones claras, ciertas, específicas, pertinentes y suficientes
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL-Ineptitud sustantiva de la demanda por presunta violación del derecho a la vivienda digna
INHIBICION DE LA CORTE CONSTITUCIONAL POR INEPTITUD SUSTANTIVA DE LA DEMANDA-Incumplimiento de requisitos de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia en los cargos
REGIMEN DE INSOLVENCIA EMPRESARIAL-Contenido
REGIMEN DE INSOLVENCIA EMPRESARIAL-Finalidad
PROCESOS CONCURSALES-Finalidad
CORTE CONSTITUCIONAL
Sala Plena
SENTENCIA 483 DE 2024
Referencia: expediente D-15.813
Asunto: demanda de inconstitucionalidad en contra de los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013, "Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliares".
Magistrada ponente: Paola Andrea Meneses Mosquera
Bogotá, D. C., veinte (20) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024)
La Sala Plena en ejercicio de sus competencias constitucionales y de conformidad con los requisitos y trámites previstos por el Decreto 2067 de 1991, profiere la siguiente:
SENTENCIA
Síntesis de la decisión
Norma demanda. La Sala Plena estudió una demanda en contra de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, del artículo 51 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013. Estas disposiciones permiten que, (i) en los procesos de reorganización y de validación de acuerdos extrajudiciales de reorganización, los acreedores con garantía real obtengan su pago con cargo al bien sobre el cual se les constituyó tal privilegio, de manera preferente, en vez de tener que esperar al resultado del proceso concursal y, (ii) en los trámites de liquidación, los bienes en garantía de este tipo de acreedores puedan ser excluidos de la masa liquidatoria, en provecho de los acreedores garantizados.
Demanda. El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez presentó acción pública de inconstitucionalidad en contra de los artículos mencionados, por la presunta vulneración del derecho a la vivienda digna, contemplado en los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
El demandante consideró que las disposiciones atacadas desconocen ese derecho porque favorecen intereses particulares y permiten que los créditos de los acreedores garantizados sean pagados de manera preferente, incluso por encima de los acreedores cuyo crédito surge de la compra de inmuebles para vivienda. A su juicio, esto limita la protección del derecho a la vivienda, en particular sus facetas de acceso y seguridad jurídica de todas las formas de tenencia, circunstancia que cobra mayor relevancia frente a sujetos que adquieren viviendas de interés social y familias con niños y adultos mayores.
Examen de la Corte. La Corte concluyó que la demanda carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia puesto que, en primer lugar, el demandante denunció indistintamente los tres artículos pese a que todos tienen contenidos diversos. Tal deficiencia se refleja en que en los procesos de reestructuración y de validación judicial de acuerdos de reestructuración, no hay un escenario de masa patrimonial deficiente y, contrario a lo que plantea el demandante, la preferencia de pago al acreedor garantizado contribuye al interés concursal y, en particular, a que el proyecto inmobiliario llegue a buen término y de esta manera se cumpla con la obligación pactada entre el constructor y los adquirientes de vivienda.
En segundo lugar, en cuanto a los trámites de liquidación, la Sala Plena determinó que la lectura que hace el accionante es descontextualizada y omite que los compradores de vivienda sí cuentan con protecciones y que la obligación del Estado en relación con esta garantía fundamental se perfecciona por medio de (i) la prevención del riesgo que conlleva cualquier tipo de actividad económica y, (ii) la mitigación de los perjuicios que puedan surgir cuando, a pesar de la prevención y por la naturaleza de las transacciones económicas, se materialice un escenario de riesgo, como lo es la liquidación de la empresa constructora.
En tercer lugar, el demandante olvida que la garantía al derecho a la vivienda no debe confundirse, ni se agota en el derecho a la propiedad, por lo cual la seguridad de la tenencia, como piedra angular de la vivienda digna, puede adoptar diversas formas e implica que todas las personas, aun las que no son propietarias de un inmueble, tengan un lugar para vivir en paz y dignidad.
Decisión. La Corte se declaró inhibida para pronunciarse de fondo sobre la constitucionalidad de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, del artículo 51 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, "por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias", por ineptitud sustantiva de la demanda.
ANTECEDENTES
Trámite procesal
El 2 de abril de 2024, el ciudadano Juan Carlos Lancheros Gámez demandó los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013[1]. El demandante indica que esas normas vulneran los artículos 51 de la Constitución Política y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC).
Auto de inadmisión. En auto del 6 de mayo de 2024, la magistrada sustanciadora inadmitió la demanda de la referencia, por cuanto no satisfizo los requisitos de claridad, certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia. Adicionalmente, negó la solicitud de medida cautelar de suspensión provisional presentada por el demandante, en tanto consideró que (i) las normas no son manifiestamente inconstitucionales, (ii) el accionante no identificó la posibilidad de que las disposiciones demandadas produjeran efectos irremediables y, (iii) tampoco se probó la eventual afectación al orden institucional ni su impacto en la vigencia de preceptos constitucionales[2]. El 14 de mayo de 2024, dentro del término previsto, el demandante presentó escrito de corrección.
Auto de admisión. En auto del 27 de mayo de 2024, la magistrada sustanciadora: (i) admitió la demanda contra los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013 por la presunta vulneración de los artículos 51 y 93 de la Constitución, así como del artículo 11 del PIDESC[3]; (ii) fijó en lista el proceso, (iii) corrió traslado a la procuradora general de la Nación; (iv) comunicó el inicio del proceso al presidente de la República, al presidente del Congreso de la República, a los ministros de Hacienda y Crédito Público y de Comercio, Industria y Turismo para que intervinieran si lo consideraban conveniente y, por último, (v) invitó a varias autoridades, entidades, instituciones y agremiaciones para intervenir en este proceso.
Norma demandada
A continuación, se transcriben los artículos 50, 51 y 52 de la Ley 1676 de 2013 y se subrayan los apartes demandados:
LEY 1676 DE 2013
(agosto 20)
Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias.
EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE COLOMBIA,
DECRETA:
(...)
Artículo 50. Las garantías reales en los procesos de reorganización. A partir de la fecha de inicio del proceso de reorganización no podrá admitirse ni continuarse demanda de ejecución o cualquier otro proceso de cobro en contra del deudor sobre bienes muebles o inmuebles necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor y que hayan sido reportados por el deudor como tales dentro de la información presentada con la solicitud de inicio del proceso; con base en esta información se dará cumplimiento al numeral 9 del artículo 19 de la Ley 1116 de 2006.
Los demás procesos de ejecución de la garantía real sobre bienes no necesarios para la actividad económica del deudor, podrán continuar o iniciarse por decisión del acreedor garantizado. El juez del concurso podrá autorizar la ejecución de garantías reales sobre cualquiera de los bienes del deudor, en los términos del artículo 17 de la Ley 1116, cuando estime, a solicitud del acreedor garantizado, que los citados bienes no son necesarios para la continuación de la actividad económica del deudor. También procederá la ejecución de los bienes dados en garantía cuando el juez del concurso estime que los bienes corren riesgo de deterioro o pérdida.
[...]
Confirmado el acuerdo de reorganización, el acreedor garantizado tendrá derecho a que se pague su obligación con preferencia a los demás acreedores que hacen parte del acuerdo. Si el acreedor garantizado tuviere una obligación pactada a plazo, el pago se realizará en el plazo originalmente pactado y siempre y cuando se pague el monto vencido con anterioridad a la apertura del proceso de reorganización. Igual tratamiento tendrá el acreedor garantizado que accede a que se venda el bien dado en garantía como parte del acuerdo de reorganización.
[...]
Artículo 51. Las garantías reales en los procesos de validación de acuerdos extrajudiciales de reorganización. El tratamiento de las garantías reales en el proceso de reorganización empresarial también se aplicará en el proceso de validación judicial de acuerdos extrajudiciales de reorganización.
Artículo 52. Las garantías reales en los procesos de liquidación judicial. Los bienes en garantía de propiedad del deudor en liquidación judicial podrán excluirse de la masa de la liquidación en provecho de los acreedores garantizados o beneficiarios de la garantía siempre y cuando la garantía esté inscrita en el registro de garantías mobiliarias o en el registro que, de acuerdo con la clase de acto o con la naturaleza de los bienes, se hubiere hecho conforme a la ley.
[...]
La demanda
El demandante sostiene que las normas acusadas son contrarias al derecho fundamental a la vivienda digna porque "permiten que, en contextos de insolvencia empresarial [...] de personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, los acreedores amparados con garantías reales y/o mobiliarias puedan (i) ejecutar su garantía y (ii) recibir el pago, de manera preferente sobre los promitentes compradores de vivienda, beneficiarios de área o cualquiera que sea su denominación, que siendo acreedores se han hecho parte del proceso y han sido reconocidos en él"[4]. Ello, sin importar si los bienes de la masa concursal resultan suficientes para (i) alcanzar o cumplir el acuerdo (reestructuración empresarial) o, (ii) pagar las acreencias de quienes han comprometido su patrimonio (liquidación).
A la luz de lo expuesto, el accionante considera que el legislador "incumplió con su deber constitucional de hacer efectivo el derecho a la vivienda digna" y tomar medidas apropiadas para asegurar su efectividad, dado que las normas demandadas "favorecen de manera desproporcionada a los acreedores con garantía real o mobiliaria, en detrimento de aquellos cuyos créditos emergen de la necesidad de adquirir vivienda, especialmente en sectores vulnerables y de escasos recursos"[5].
Lo anterior porque en su criterio, la Ley 1676 de 2013 estableció "una nueva especie de acreedor [...] a quien se le mejoró su expectativa de satisfacción del crédito mediante un régimen de preferencia especial"[6], situación que genera que se "burle la prenda común de todos los acreedores, con excepción de los niños y de los acreedores que la Corte Constitucional preservó en la Sentencia C-145 de 2018".
En ese orden de ideas, afirma que las disposiciones analizadas desatienden el deber que tiene el Estado de abstenerse de implementar medidas que perjudiquen o menoscaben el derecho a la vivienda digna, por lo que resultan contrarias al artículo 51 de la Constitución política, el cual reconoce el derecho de todas las personas a una vivienda adecuada y, la obligación del Estado de tomar medidas para asegurar su efectividad. Esto, en concordancia con el artículo 11.1 del PIDESC, el cual consagra el derecho de todas las personas a tener un nivel de vida adecuado para sí y para su familia.
En la misma línea, el demandante argumenta que los artículos mencionados incorporan un doble deber por parte del Estado, "[e]n primer lugar, la obligación activa de establecer un marco normativo adecuado para garantizar el derecho a la vivienda digna y, en segundo lugar, un deber de abstención que [...] tiene que ver con el imperativo de no expedir normas que permitan que dicha garantía constitucional sea desconocida o vulnerada. Es decir, es inconstitucional que el Estado adopte medidas que impidan o restrinjan la efectividad de este derecho o que mantenga la vigencia de normas que así lo permitan"[8]. A juicio del accionante, esto adquiere mayor relevancia respecto de personas en situación de debilidad manifiesta, particularmente, "en los casos de operaciones contractuales encaminadas a la compra de vivienda de interés social"[9], pues, en su criterio, los compradores de este tipo de inmuebles "suelen ser personas con escasos recursos económicos que comprometen todo su patrimonio para adquirirla y quienes [...] suelen ser personas con debilidad manifiesta".
El demandante precisa que "la misma línea argumental que dio lugar a la exequibilidad condicionada de [...] los artículos demandados, supone un incumplimiento de los deberes de respeto, garantía y protección a los titulares de la garantía constitucional del derecho a la vivienda digna como derecho fundamental y en particular de aquellos que merecen una protección reforzada"[11] (énfasis en texto original), como lo son los niños, niñas, adolescentes y las personas de edad avanzada.
Finalmente, el accionante pide, como pretensión subsidiaria, que se "evalué la posibilidad de reconocer el mismo derecho que tienen los menores de edad y los trabajadores en los términos de la Sentencia C-145 de 2018, a los acreedores que han comprometido su patrimonio para adquirir una vivienda"[12].
Intervenciones
La Corte recibió diecisiete escritos de intervención[13]. La siguiente tabla sintetiza el sentido de las intervenciones ciudadanas y del concepto de la procuradora general de la Nación:
Solicitudes de cosa juzgada
Dos intervinientes[15] solicitan que la Sala Plena se esté a lo resuelto en la Sentencia C-145 de 2018, en tanto, en su criterio, se configura el fenómeno de la cosa juzgada constitucional porque la Corte ya se pronunció respecto de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, y (i) "no restringió el alcance de su pronunciamiento al contraste con ninguna norma específica"[16] y, (ii) analizó la norma frente a "cualquier sujeto posiblemente afectado por la medida"[17], situación que impide un nuevo juicio de constitucionalidad de estas disposiciones.
Solicitudes de inhibición
Los intervinientes[18] que piden la inhibición argumentan que la demanda carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia, como se expone a continuación.
En cuanto a la certeza, señalan que el cargo formulado por el demandante parte de un "análisis descontextualizado, incompleto y asistemático"[19] de las normas acusadas, puesto que, (i) el ámbito de los artículos atacados no se reduce al espectro de los promitentes compradores de vivienda ni al campo de los deudores involucrados en proyectos de construcción de vivienda nueva. Por el contrario, refiere a todo tipo de acreedores y deudores; (ii) la demanda infiere que el Legislador le dio una mayor relevancia al acreedor con garantía real, y por ello, "presupone que los promitentes compradores de vivienda no se encuentran protegidos en el ámbito de las normas acusadas, como acreedores garantizados"[20], circunstancia que no se desprende de las disposiciones demandadas; (iii) no es irrazonable que el Legislador haya previsto un régimen especial para los acreedores garantizados con bienes no necesarios para la actividad económica del deudor. En tal sentido, "la demanda no explica por qué el supuesto trato diferenciado a favor de los acreedores con garantía real es injustificado cuando se le compara con los acreedores promitentes compradores de vivienda"[21]; (iv) en relación con los artículos 50 y 51, el actor olvida que, "los acreedores con garantía real que pueden excluirse son aquellos cuya garantía recae sobre bienes no necesarios para la actividad económica del deudor, y, este no es el caso de las unidades de vivienda para empresas de construcción"[22] y; (v) frente al artículo 52, el demandante omite que el ordenamiento contiene medidas de protección del promitente comprador de unidades de vivienda (artículos 51 y 55 de la Ley 1116 de 2006).
Sobre la especificidad resaltan que (i) la demanda no desarrolla cuestionamientos específicos en contra de los artículos 50, 51 y 52 (parciales) de la Ley 1676 de 2013, toda vez que la relación que se traza con las normas constitucionales vulneradas es vaga e indirecta, por cuanto supone, sin explicación alguna, que la existencia de un régimen general de prelación de créditos y pagos preferentes, "desconoce el mandato progresivo relacionado con el deber del Estado de asegurar y promover el acceso al derecho a la vivienda"[23]; el actor (ii) no presenta razones a partir de las cuales se derive que las normas demandadas constituyen barreras para el goce efectivo del derecho a la vivienda digna y cuál es la afectación particular frente a menores y personas de la tercera edad, (iii) generaliza los sujetos que posiblemente se verían afectados por las normas atacadas[24], en tanto el grupo de promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda no se conforma únicamente por sujetos en situaciones de vulnerabilidad, también hacen parte de este personas jurídicas y naturales que realizan inversiones en finca raíz, que prefieren ahorrar en bienes inmueble y quienes esperan generar rentas futuras[25] y, (iv) no "desvirtúa que las normas controvertidas inobserven en todos los casos un derecho de naturaleza fundamental".
En lo que respecta a la pertinencia, afirman que el actor (i) se limita a formular juicios hipotéticos y las que serían eventuales consecuencias de las normas demandadas; (ii) parte de razones subjetivas y que "no obedecen a proposiciones jurídicas reales"[27], por el contrario, están sustentadas en casos puntales, hipotéticos, supuestos, y frente a sujetos particulares. Por ejemplo, asume que "todos los titulares de créditos de vivienda tienen una familia conformada por menores de edad y personas de edad avanzada"[28]; (iii) se fundamenta en "escenarios hipotéticos o conjeturales, ligados con posibles prácticas abusivas del derecho por parte de las personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción"[29] y omite tener en cuenta que corresponde al juez del concurso aplicar las normas acusadas en cada caso concreto, y, en tal virtud, "las posibles maniobras orientadas a defraudar los derechos de los promitentes compradores de vivienda a través del uso preferencial que otorgan las normas acusadas a favor de los acreedores con garantía real pueden ser objeto de controversia por parte de los interesados".
Finalmente, aducen que la falta de certeza, especificidad y pertinencia conlleva a que no se cumpla con el requisito de suficiencia.
Solicitudes de exequibilidad
Ocho intervinientes[31] solicitan la exequibilidad de las normas demandadas, bajo los siguientes argumentos.
Primero, la Ley 1676 de 2013 y, en particular, las normas en estudio, (i) fueron creadas para promover el acceso al crédito[33], (ii) son expresión de la facultad del Estado de intervención en la economía, (iii) responden a la libertad de configuración que tiene el Legislador en estos temas y, (iv) persiguen finalidades legítimas como lo son generar mayores oportunidades para el acceso al crédito y promover el sector empresarial porque, al conceder un trato especial al acreedor con garantía real, se incentiva a este tipo de acreedores a crear líneas de financiamiento para las empresas.
Segundo, el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 no aplica en los procesos concursales de las empresas dedicadas a la construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda puesto que los activos asociados a este tipo de deudores son bienes necesarios para la operación (inventario de unidades inmobiliarias, maquinaria y equipo, flujos derivados de ventas, entre otros)[34].
Tercero, los procesos de insolvencia se encuentran regulados por la Ley 1116 de 2006, entonces, no puede estudiarse la constitucionalidad de las disposiciones demandadas sin analizar esta norma[35], la cual establece que en estos trámites, todos los activos y pasivos del deudor son vinculados al proceso concursal, en virtud del principio de universalidad[36] y, por lo tanto, todos los acreedores del deudor, incluidos los que tienen garantías reales, están sujetos a lo que se decida sobre sus obligaciones en dichos procesos[37]. En ese orden de ideas, le corresponde al juez del proceso concursal evaluar cada caso y pronunciarse acerca de la autorización para la ejecución de las garantías.
En consecuencia, la facultad que le da el inciso 2 del artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 al acreedor con garantía real no opera automáticamente, puesto que para la ejecución de garantías reales siempre se debe contar con la autorización del juez competente, quien debe tener en cuenta que se hayan completado las etapas de calificación y graduación de los créditos y aprobación del inventario valorado[38], así como la negociación, celebración y confirmación del acuerdo de reorganización[39]. Solo después de surtidas estas etapas, se levanta la suspensión del cobro y de las ejecuciones, para todos los acreedores (garantizados o no).
Cuarto, "los promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda se catalogan como créditos de segunda clase"[40] y, aunque no tienen la prerrogativa de pago directo que tienen los acreedores con garantía real, "pues su crédito consiste en una obligación de hacer dentro del proceso de reorganización para poder adquirir ese derecho de vivienda o la titularidad del bien inmueble", sí pueden perseguir su pago dentro del proceso concursal, escenario idóneo para reclamar el cumplimiento de ese deber. Por ello, su protección se garantiza a través de los procedimientos previstos en los artículos 51, 52 y 55[41] de la Ley 1116 de 2006[42] y, no les conviene quedar excluidos de los procesos de insolvencia del sujeto constructor, situación que se materializaría si tuvieran la misma prerrogativa que los acreedores con garantía real. Ello, en tanto comparecer al proceso permite que soliciten el cumplimiento de la obligación de hacer[43]. Asimismo, la ley establece de manera clara que los inmuebles destinados a vivienda, respecto de los cuales el deudor hubiere otorgado escritura pública que no estuviere registrada, no forman parte del patrimonio a liquidar.
Quinto, el demandante omite que la reorganización del constructor no implica per se la parálisis del proyecto inmobiliario[44]. Por ello, "si el estado de la obra lo permite, se podría cumplir con la transferencia de la unidad inmobiliaria al adquiriente [...], en los demás casos, si el constructor sigue desarrollando la obra, habrá de esperarse hasta su culminación y, si ya no puede cumplir, por ejemplo, porque el constructor se encuentra en liquidación, procede devolver los anticipos recibidos como parte del precio"[45]. En esa línea, el inciso 6 del artículo 50 de la ley demandada[46], al permitir el pago preferente del crédito constructor, privilegia el cumplimiento de las obligaciones a favor de los adquirientes de vivienda, puesto que contribuye a que las obras finalicen y, en consecuencia, se liberen las unidades inmobiliarias, lo cual asegura que se cumpla con (i) las obligaciones de hacer (escriturar y transferir propiedad a los adquirientes) y, (ii) el pago al acreedor hipotecario.
Sexto, el sistema de prelación de créditos establecido por el Código Civil distingue entre privilegios generales y especiales. Los generales refieren a que "la prerrogativa recae sobre todo el patrimonio del deudor"[47], mientras que los especiales recaen sobre bienes particulares, como es el caso de la prenda, la hipoteca y las garantías mobiliarias. Los segundos, implican que este tipo de créditos se atienden "de manera previa a las acreencias que están en una clase preferente"[48]. Ahora bien, los promitentes compradores, como se mencionó anteriormente, se encuentran ubicados en la segunda clase del sistema de prelación de créditos[49], es decir, son acreedores generales. En ese sentido, el problema no sería la Ley 1676 de 2013, sino el sistema de prelación de créditos, el cual ha sido avalado por la Corte Constitucional, por lo que la demanda no tendría vocación de prosperar.
Séptimo, la norma no vulnera el derecho a la vivienda porque la promesa de compraventa no otorga título de dominio, entonces, no podría hablarse de una protección de todas las formas de tenencia, puesto que ese negocio jurídico, de ninguna manera implica tenencia del bien.
Solicitudes de exequibilidad condicionada
Cinco intervinientes[51] pretenden la declaratoria de exequibilidad condicionada de las normas bajo los siguientes argumentos.
La Universidad de la Sabana manifiesta que los artículos demandados "pueden ser interpretados de manera que los derechos de los propietarios sean respetados y garantizados preferentemente en los procesos de reorganización, siempre que los bienes restantes del deudor aseguren el pago de los demás acreedores. Esta interpretación no solo es coherente con la Constitución, sino que también protege los derechos fundamentales y promueve la estabilidad económica y social"[52].
Por otra parte, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y la SuperSociedades[53] solicitaron declarar la exequibilidad condicionada de las normas demandadas, "de acuerdo con las características propias de los promitentes compradores de ese tipo de bienes, así como de los acreedores que de este tipo cuenten con escritura pública por registrar".
La Academia Colombiana de Jurisprudencia[55], resaltó la posibilidad de que el alto tribunal extienda el condicionamiento efectuado en la Sentencia C-145 de 2018 a "las personas naturales que hayan pagado a empresas promotoras, constructoras, bancos o sociedades fiduciarias por adquisición de vivienda de interés social", de forma que se avance en la construcción del Estado Social de Derecho. Además, recomendó que se exhorte al Gobierno Nacional para que refuerce la vigilancia, inspección y control de las empresas constructoras y de las sociedades fiduciarias, en proyectos de construcción de interés social.
La Universidad del Rosario[56] solicita la declaratoria de exequibilidad condicionada de los incisos segundo y sexto del artículo 50 y del inciso primero del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, conforme a "los criterios que defina la Corte para salvaguardar los derechos de los consumidores de vivienda y demás acreedores que tengan en riesgo su derecho fundamental a la vivienda digna"
Solicitudes de inexequibilidad
Seis intervinientes[58] solicitan la declaratoria de inexequibilidad de las disposiciones acusadas.
Carlos Andrés Delvasto Perdomo, Mónica Moreno Fernández, Linda Ruiz Sánchez[59], Sofía Daza Vargas[60] y Daniela Álvarez Cohen presentaron razonamientos análogos para sustentar la inexequibilidad de las disposiciones acusadas. En primer lugar, consideran que "las normas demandadas establecen privilegios a favor de los acreedores con garantías hipotecarias, en las que pueden estar involucrados los derechos de los consumidores de vivienda y el ejercicio del derecho fundamental a la vivienda digna"[61]. Esto, porque permiten a los acreedores con garantías reales y mobiliarias ejecutarlas y recibir el pago de manera preferente, lo cual implica "que los compradores de buena fe, quienes han adquirido propiedades a la constructora pueden perder sus bienes sin compensación adecuada ni la oportunidad de participar en el proceso de insolvencia, resultando en una expropiación de facto de sus propiedades sin el debido proceso legal"[62], situación que es contraria a los derechos al debido proceso y a la propiedad.
En segundo lugar, argumentan que el efecto práctico de la norma permite que las constructoras asuman un "comportamiento oportunista" y se beneficien injustamente "del proceso de reorganización, descargando sus responsabilidades en terceros de buena fe"[63], porque "el bien inmueble adquirido por el consumidor inmobiliario termina siendo utilizado para saldar la deuda de la constructora con el acreedor garantizado"[64]. En esa misma línea, resaltan que, antes de la Ley 1676 de 2013, los compradores de vivienda "podían optar por la ejecución de la venta del inmueble prometido"[65]; no obstante, a partir de la expedición de la mencionada ley, la entidad financiadora puede ejecutar la garantía y, en consecuencia, apropiarse del lote de terreno y de todas las mejoras construidas, de forma tal que, a su juicio, las familias adquirientes de las viviendas quedarían sin garantías que les permitan restablecer su patrimonio y sin la vivienda que tenían la expectativa de adquirir.
En tercer lugar, aducen que el comprador inmobiliario se convierte en un acreedor involuntario, en virtud de "un beneficio que el legislador ha otorgado a un acreedor voluntario" y que genera que la acreencia del comprador se vuelva litigiosa, circunstancia que constituye una vulneración al debido proceso y al derecho de propiedad, en tanto las normas acusadas no ofrecen condiciones suficientes que permitan asegurar los derechos de los acreedores que sí están obligados a seguir en el proceso concursal.
Por su lado, la Universidad del Rosario[67] asevera que "las normas demandadas establecen privilegios a favor de los acreedores con garantías hipotecarias, en las que pueden estar involucrados los derechos de los consumidores de vivienda y el ejercicio del derecho fundamental a la vivienda digna"[68]. Para fundamentar su postura, refiere que existen cuatro eventuales procesos en los que pueden estar comprometidos los intereses de los consumidores de vivienda: (i) insolvencia empresarial de las constructoras de vivienda, (ii) insolvencia empresarial de patrimonios autónomos encargados de desarrollar proyectos de fiducia inmobiliaria, (iii) insolvencia de terceros, en los casos de responsabilidad civil contractual o extracontractual y, (iv) procesos de intervención por captación masiva e ilegal de dineros del público.
Luego, señala que la prioridad que concede el artículo 50 de la Ley 1676 de 2013 a los acreedores con garantía real implica una serie de riesgos para los demás acreedores, estos son: (i) pago tardío[69], (ii) pago en dinero[70], (iii) pago con un bien distinto[71] y, (iv) liquidación[72]. Frente al artículo 52 demandado, expone que la prerrogativa que este contiene solo ha estado condicionada en relación con la salvaguarda de los acreedores de primera clase y, "la existencia de un derecho de exclusión de activos y de créditos por parte de los acreedores garantizados puede mermar la prenda general de los acreedores"[73], situación que iría en detrimento de los acreedores de vivienda, quienes no se encuentran en la primera clase de prelación de créditos.
Finalmente, resalta que la potestad que tiene el acreedor con garantía real "desequilibra la balanza del proceso concursal y pone en riesgo la efectividad de los derechos indicados en el canon 51 de la Carta Política"[75].
Concepto de la Procuradora General de la Nación
La Procuradora General de la Nación considera que la demanda es inepta sustancialmente porque carece de (i) certeza, en tanto los argumentos expuestos por el accionante parten de una lectura descontextualizada de las normas, puesto que de un análisis sistemático de la norma, es posible advertir que el legislador no ha omitido su deber de protección hacia los promitentes compradores de inmuebles, dado que la Ley 1116 de 2006[76] sí estableció mecanismos para la salvaguarda de sus intereses[77], específicamente, en los artículos 51 y 55. Además, tratándose de constructoras, resulta evidente que los bienes raíces sobre los que se edifican las unidades de vivienda están relacionados con el objeto del negocio, circunstancia que hace improcedente aplicar la hipótesis de las normas demandadas; y (ii) suficiencia, por cuanto el "yerro en el entendimiento sistemático de las disposiciones cuestionadas deriva en que las consideraciones desarrolladas por el accionante no sean completas para formular un cargo de inconstitucionalidad y, por ello, resulten ineptas para reprochar la conformidad con la Carta política".
CONSIDERACIONES
Competencia
La Corte Constitucional es competente para adelantar el control de constitucionalidad de las normas demandadas, de conformidad con lo dispuesto por el numeral 4 del artículo 241 de la Constitución.
Estructura de la decisión
La presente decisión tendrá la siguiente estructura. En primer lugar, como cuestiones previas, la Sala Plena (i) examinará si en el presente caso existe cosa juzgada en relación con lo decidido en la Sentencia C-145 de 2018 y, (ii) estudiará la aptitud sustantiva de la demanda. En segundo lugar, de ser procedente, analizará si las normas demandadas vulneran los artículos 51 de la Constitución Política y 11.1 del PIDESC. En esta sección, la Sala formulará el problema jurídico de fondo, determinará la metodología para solucionarlo y resolverá el caso concreto.
Cuestiones previas
Cosa juzgada en relación con los artículos 50 y 51 demandados
La Corte Constitucional ha adoptado dos metodologías al momento de aproximarse al estudio de la cosa juzgada constitucional: (i) en algunas sentencias efectúa primero el análisis de la aptitud sustantiva de la demanda y después el de cosa juzgada constitucional[79] mientras que, (ii) en otras providencias ha adoptado una técnica inversa, es decir, en primera medida ha estudiado si se configura el fenómeno de la cosa juzgada para en segundo lugar, determinar la aptitud del cargo.
En el presente caso, la Sala encuentra necesario examinar si existe cosa juzgada en relación con lo decidido en la Sentencia C-145 de 2018, porque (i) en esa providencia judicial, este Tribunal se pronunció sobre la constitucionalidad de la totalidad de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, demandados en este caso[81] y, (ii) dos de los intervinientes solicitan que la Corte se esté a lo resuelto en tal oportunidad. En esa medida, resulta relevante analizar esta cuestión previa en virtud de asegurar un escenario pleno de acceso a la administración de justicia, por razones de pedagogía constitucional y dada la aproximación que hace el demandante a la mencionada sentencia.
La cosa juzgada constitucional. Reiteración de jurisprudencia
El artículo 243 de la Constitución Política prevé que "los fallos que la Corte dicte en ejercicio del control jurisdiccional hacen tránsito a cosa juzgada constitucional". La cosa juzgada constitucional es una institución jurídico procesal mediante la cual se otorga a las decisiones judiciales el carácter de "inmutables, vinculantes y definitivas"[82]. De acuerdo con la jurisprudencia constitucional, son requisitos de la cosa juzgada (i) la identidad de objeto o "contenido normativo"[83], (ii) la identidad de cargos y (iii) la identidad del parámetro de control de constitucionalidad. Estos elementos son, en conjunto, condiciones necesarias y suficientes para declarar la cosa juzgada.
El principal efecto de la cosa juzgada de las sentencias de constitucionalidad es la prohibición e imposibilidad de que la Corte pueda volver a conocer y decidir de fondo sobre un tema ya resuelto[85]. La Corte Constitucional ha precisado, sin embargo, que los efectos de la cosa juzgada varían dependiendo de si la norma demandada fue declarada exequible o inexequible. En el primer escenario -exequibilidad-, en principio la Corte deberá estarse a lo resuelto en la providencia anterior "para garantizar la seguridad jurídica de sus decisiones"[86]. Lo anterior, salvo que se constante alguna de las excepciones que enervan la cosa juzgada y que permiten adelantar un nuevo estudio de fondo[87]. En el segundo supuesto -inexequibilidad-, la Corte también deberá estarse a lo resuelto, pero en este caso la cosa juzgada es absoluta y no admite excepciones, por cuanto la declaratoria de inexequibilidad retira la norma demandada del ordenamiento jurídico.
La jurisprudencia constitucional ha sostenido de forma pacífica que "las decisiones inhibitorias que profiere en ejercicio de sus funciones jurisdiccionales, especialmente en el marco de los procesos de control abstracto de constitucionalidad, no hacen tránsito a cosa juzgada"[89]. Esto es así, porque en este tipo de decisiones no se lleva a cabo un examen de fondo de las disposiciones demandadas. Por el contrario, se limita a examinar la aptitud de los cargos formulados en la demanda, conforme a las exigencias argumentativas desarrolladas por la jurisprudencia constitucional.
No existe cosa juzgada en relación con lo decidido por la Corte en la Sentencia C-145 de 2018
La Sala Plena constata que la Corte Constitucional examinó la constitucionalidad de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, en la Sentencia C-145 de 2018. No obstante, considera que en el presente asunto no se configura cosa juzgada, contrario a lo que afirman dos intervinientes, porque entre la demanda bajo estudio y la que se resolvió en esa sentencia no existe identidad de cargo.
Sentencia C-145 de 2018. La Corte examinó una demanda en contra de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, por ser presuntamente contrarios a los derechos de los trabajadores y los menores de edad[90], dado que, a juicio del otrora demandante, "se modificó la prelación de créditos y, en particular, se alteró la primera categoría dentro de la cual se encuentran las obligaciones alimentarias de los menores de edad y aquellas de carácter laboral"[91]. En esa oportunidad, la Corporación encontró que las normas demandadas admitían una interpretación acorde con la Constitución, esta es, que "el crédito del acreedor con garantía mobiliaria puede excluir a los créditos de primera clase respecto del bien sobre el que recae el derecho real, salvo que los demás bienes del deudor no sean suficientes para cubrirlos, pues en este evento, los créditos de primer grado tendrán preferencia"[92]. Por ello, la Sala Plena declaró la exequibilidad condicionada de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013.
En tales términos, se advierte, en primer lugar, que no hay identidad total de las normas demandadas, debido a que el inciso 1 del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 no fue demandado en aquella oportunidad. En segundo lugar, no existe cosa juzgada frente a los artículos 50 y 51 y en relación con lo decidido en la Sentencia C-145 de 2018. Esto, porque si bien estas dos disposiciones demandadas sí son las mismas, lo que implica que existe identidad parcial de objeto los cargos formulados en el presente caso respecto de los artículos demandados no corresponden a los abordados en la Sentencia C-145 de 2018. En dicha oportunidad, la Sala Plena no confrontó las normas acusadas frente al derecho a la vivienda digna (art. 51 de la C.P.), sino que analizó la conformidad de los artículos con la Constitución, en relación con los derechos de los niños (art. 44 de la C.P.) y de los trabajadores (art. 53 de la C.P.), por lo que, a juicio de este Tribunal, no se presenta identidad de cargo.
Con fundamento en lo anterior y, contrario a lo afirmado por algunos intervinientes, se tiene que en la Sentencia C-145 de 2018 no se realizó un estudio de la norma a partir de toda la Constitución, sino que se limitó su examen a lo dispuesto en los artículos 44 y 53 superiores, tal y como se evidencia de la delimitación efectuada por la Sala Plena en el problema jurídico:
"[L]a Sala deberá determinar si las potestades conferidas al acreedor garantizado para que, en un contexto de insolvencia, ejecute su garantía por fuera del proceso de reorganización y, así mismo, en caso de hacerse parte del proceso, su obligación sea pagada con preferencia de las de todos los demás acreedores que participan del acuerdo de reorganización, viola los derechos los derechos de los niños (Art. 44 de la C.P.) y de los trabajadores (Art. 53 de la C.P.)".
Adicionalmente, esa misma sentencia también circunscribió sus razonamientos a las posibles afectaciones que, con la aplicación de las medidas que contemplan las disposiciones acusadas, pudieran sufrir los trabajadores y menores de edad. En consecuencia, en tanto no hay identidad de cargo, no resulta necesario analizar si se presenta identidad del parámetro de control de constitucionalidad.
Aptitud sustantiva de la demanda
La Sala debe analizar si la demanda satisface las exigencias mínimas de argumentación desarrolladas por la jurisprudencia constitucional. Lo anterior, dado que varios intervinientes sostienen que la demanda es inepta porque no satisface las exigencias de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia.
Requisitos generales de las demandas de inconstitucionalidad y exigencias argumentativas
El artículo 2º del Decreto 2067 de 1991 prevé que uno de los requisitos de las demandas de inconstitucionalidad es la formulación del concepto de la violación. Esto implica que el demandante debe (i) identificar las normas constitucionales vulneradas, (ii) exponer el contenido normativo de las disposiciones acusadas[93] y (iii) expresar las razones por las cuales los textos demandados violan la Constitución. A partir de la Sentencia C-1052 de 2001, la jurisprudencia constitucional ha sostenido que las razones que fundamentan el concepto de la violación deben satisfacer cinco exigencias mínimas de argumentación: certeza, claridad, especificidad, pertinencia y suficiencia.
En principio, la satisfacción de estos presupuestos se verifica durante la etapa de admisibilidad de la demanda. No obstante, la Sala Plena es competente para efectuar un nuevo análisis, "máxime cuando las intervenciones y el concepto de la Procuraduría General de la Nación brindan mayores elementos de juicio para definir si los razonamientos de la demanda pueden conducir a pronunciarse de fondo"[110]
En tal virtud, el cumplimiento de esas exigencias argumentativas debe ser constatado por este Alto Tribunal a partir de un examen que articule la naturaleza pública e informal de la acción de inconstitucionalidad[111], de un lado, y el carácter rogado de la misma[112], de otro. La constatación de falencias argumentativas en la formulación del concepto de violación impide que se adelante un estudio de fondo y, en consecuencia, conduce a un fallo inhibitorio.
Examen de aptitud del cargo
La Sala Plena encuentra que el cargo por la presunta vulneración al derecho a la vivienda digna (arts. 51 C.P. y 11 del PIDESC) no es apto en tanto no satisface las exigencias generales de argumentación desarrolladas por la Corte Constitucional. Con el fin de ilustrar la anterior afirmación, se (i) precisará el sentido y contexto de los artículos demandados y, (ii) se pronunciará sobre cada uno de los requisitos.
- Sentido y contexto de los artículos demandados
- Valoración de la aptitud del cargo
El inciso 2 del artículo 50 refiere a la posibilidad de que el juez del concurso autorice, a favor del acreedor garantizado y previa solicitud, la ejecución de bienes que no son necesarios para el desarrollo de la actividad económica del deudor o que se encuentren en riesgo de deterioro o pérdida. A su vez, el inciso 6 del mismo artículo establece el derecho que tiene el acreedor garantizado a que se le pague de manera preferente frente a los demás acreedores que hagan parte del acuerdo de reorganización.
Por su parte, el artículo 51 establece que el tratamiento del artículo 50 aplica tanto en el marco del proceso de reorganización empresarial como en la validación judicial de acuerdos extrajudiciales de reorganización. Estos tipos de acuerdos se promueven por fuera del proceso de reorganización y se dan entre el deudor y los acreedores externos. "Una vez celebrados, cualquiera de las partes que haya tomado parte de dicho acuerdo podrá pedir al juez del concurso [...] la apertura de un proceso de validación del acuerdo extrajudicial de reorganización"[113]. Finalmente, el inciso 1 del artículo 52 refiere a la posibilidad de excluir de la masa liquidatoria los bienes del deudor que son objeto de garantía del acreedor garantizado.
La Sala Plena no puede comenzar el estudio de aptitud del cargo propuesto, sin antes explicar que el artículo 3 de la Ley 1116 de 2006 establece que se encuentran excluidas del régimen de insolvencia las personas jurídicas que estén sometidas a una regulación especial. Dentro de esta categoría se ubican quienes adelantan actividades de urbanización, construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda, en razón a que se trata de una actividad de interés público que tiene incidencia en la garantía de derechos fundamentales, cuyo régimen especial está previsto en el artículo 125 de la Ley 388 de 1997. Esta última norma determina que las sociedades que se dediquen a ese tipo de actividades están sujetas al ejercicio de la facultad de toma de posesión (competencia administrativa), la cual está en cabeza de las autoridades municipales y distritales, en ejercicio de sus funciones de inspección, vigilancia y control[114] y puede adoptarse con el fin de salvaguardar a la empresa y, si no es posible, liquidar la sociedad, como mecanismo de protección del pago de las acreencias.
No obstante, la Ley 388 de 1997 también habilita a la Superintendencia de Sociedades para conocer de los procesos concursales de las personas que se ocupen de la actividad inmobiliaria para vivienda (competencia jurisdiccional), con la condición de que se cumplan los requisitos especiales previstos en el primer inciso del artículo 125 ibídem, esto es, cuando: (i) hayan suspendido el pago de sus obligaciones o, (ii) su patrimonio sufra grave quebranto que ponga en peligro la oportuna atención de sus obligaciones y, (iii) siempre y cuando la sociedad esté desarrollando su actividad de conformidad con el ordenamiento jurídico[115].
En tal virtud y con la finalidad de analizar la aptitud del cargo, es necesario hacer una breve exposición y contextualización acerca del régimen de insolvencia empresarial y sus características en tanto, (i) los artículos demandados aplican en el marco de este tipo de procesos y, (ii) a pesar de que las actividades de urbanización, construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda tienen una regulación especial (párr. 59, supra), las personas que adelanten este tipo de actividades también pueden estar sometidas al régimen que prevé la Ley 1116 de 2006 (párr. 60, supra).
El régimen de insolvencia empresarial. En Colombia el régimen de insolvencia empresarial está regulado principalmente por la Ley 1116 de 2006[116], cuya finalidad es "la protección del crédito y la recuperación y conservación de la empresa como unidad económica y fuente generadora de empleo"[117]. Este régimen está estructurado a partir de dos tipos de trámites: los procesos de reorganización y los procesos de liquidación judicial.
Por un lado, el proceso de reorganización propende por preservar empresas que sean viables y normalizar sus relaciones comerciales y crediticias a través de la restructuración operacional y administrativa de sus activos y pasivos, a partir de la negociación entre el deudor y sus acreedores (acuerdo de reorganización), la cual es verificada por el juez del concurso a fin de que cumpla con los requisitos legales[119]. De otro lado, el proceso de liquidación judicial tiene como finalidad aprovechar el patrimonio del deudor para pagar la mayor cantidad de acreencias posibles y, supone la cesación de pagos por su parte. En tal sentido, la apertura de este trámite judicial conlleva la disolución de la persona jurídica y, la remisión al juez del concurso de todos los procesos de ejecución que estén en curso en contra del deudor, a fin de que sean tenidos en cuenta para la calificación y graduación de créditos y derechos de voto.
Contexto de expedición de la Ley 1676 de 2013. Esta ley de iniciativa gubernamental, en cabeza del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, contó con una comisión redactora especial coordinada por la Superintendencia de Sociedades[121] y, fue promovida con ocasión de la dificultad que presentaban los consumidores, las empresas micro, pequeñas y medianas para acceder a créditos por la falta de mecanismos de respaldo de la deuda. En ese sentido, la Ley 1676 de 2013 se expidió con el propósito de fomentar e incrementar el acceso al crédito, a través de la ampliación del tipo de bienes que pueden ser objeto de garantías mobiliarias[122]. Por lo tanto, el punto de partida fue la funcionalidad de las garantías, la prelación, la oponibilidad, y la ejecución, en el marco de un sistema de registro moderno, por contraposición a la normativa que existía antes, puesto que se presentaban falencias en el registro de los contratos de prenda y fiducia en garantía.
En resumen, los regímenes de insolvencia y de garantías mobiliarias tienen como fines principales la protección del crédito, la recuperación y conservación de la empresa como fuente de empleo y unidad de explotación económica y, en caso de no lograrse lo anterior, garantizar un proceso de liquidación adecuado[123].
El actor afirma que las disposiciones acusadas son contrarias al derecho fundamental a la vivienda, en tanto "permiten que, en contextos de insolvencia empresarial, reorganización, validación o liquidación de personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, los acreedores amparados con garantías reales y/o mobiliarias puedan (i) ejecutar su garantía, y (ii) recibir el pago de manera preferente sobre los promitentes compradores de vivienda, beneficiarios de área o cualquiera sea su denominación, que siendo acreedores se han hecho parte del proceso y han sido reconocidos en él"[124]. En criterio de la Sala, aunque el planteamiento es claro, carece de certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia. En consecuencia, no cuenta con aptitud sustantiva, por las razones que se exponen a continuación.
Claridad. La demanda es clara porque sigue un hilo de argumentación lógico. En efecto, el demandante expone de forma comprensible las razones por las cuales considera que las normas demandadas vulneran la Constitución. En particular, argumenta que (i) se favorece de manera desproporcionada a los acreedores con garantías reales, en detrimento de aquellas personas cuyos créditos surgen de la necesidad de adquirir vivienda; (ii) "el legislador incumplió su deber constitucional de hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y tomar medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho"[125] y, (iii) los artículos acusados derivan en una regresividad de las garantías fundamentales amparadas por el artículo 51 de la Constitución Política, puesto que "antes de la expedición de la norma no era posible ejercer el privilegio que las disposiciones demandadas permiten a partir de 2013".
Adicional a lo referido, el accionante es explícito en solicitar a la Corte como pretensión principal la declaratoria de inexequibilidad de las normas demandadas y, de manera subsidiaria la exequibilidad condicionada, de forma que se reconozca a los adquirientes de vivienda la misma prerrogativa de los menores de edad y los trabajadores, en los términos de la Sentencia C-145 de 2018.
Certeza. El cargo no es cierto puesto que los argumentos presentados por el demandante, tal y como lo advirtieron varios de los intervinientes y el Ministerio Público, surgen de una lectura incorrecta y descontextualizada de las normas acusadas, a partir de la cual el actor infiere consecuencias subjetivas de las disposiciones acusadas. En primer lugar, el reproche de inconstitucionalidad parte de una generalización de las condiciones en las que se encuentra la empresa constructora en los diversos escenarios que prevén los procesos concursales y, omite que, en el contexto de la reorganización, a diferencia de la liquidación judicial, el deudor está en una situación que compromete su liquidez pero, en principio, su patrimonio no resulta insuficiente para atender las obligaciones contraídas y los negocios celebrados[127]. Así, en sentido estricto, en ese momento no se está ante la asignación de una masa de activos en déficit frente a los pasivos, como sí sucede en el escenario de la liquidación, en el que los pagos deben ser rigurosamente controlados, ya que de lo contrario se pueden afectar las posibilidades de pago de las acreencias con preferencia.
Asimismo, el accionante omite que el objetivo de las partes que suscriben un contrato como la promesa de compraventa de un bien inmueble destinado a vivienda, es cumplir con los acuerdos pactados, a pesar de que el constructor entre en un proceso concursal. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha precisado que el régimen concursal no es ajeno al postulado de continuidad de los contratos, por el contrario, propende por la estabilidad y la fuerza normativa de los acuerdos que celebran las partes ya que el cumplimiento de estos es consecuente con los fines de la reestructuración de las empresas[129].
Aunado a lo anterior, no se tiene en cuenta en el cargo que el tratamiento especial para el pago al acreedor garantizado no opera de manera automática, sino que ese crédito especial se somete al proceso de verificación y determinación del inventario de pasivos y activos sujeto al proceso de reorganización y, una vez el juez determina que los bienes no son necesarios para la actividad económica del deudor o que corren riesgo de deterioro o pérdida, puede autorizar la ejecución de garantías reales. Esto quiere decir que le corresponde al operador judicial analizar caso a caso si procede o no la ejecución de esas garantías.
En tal sentido, no puede generalizar el actor los supuestos frente a los cuales se le permitiría al acreedor ejecutar su preferencia pues, puede ocurrir que en determinados escenarios los artículos 50 y 51 demandados no apliquen en tanto el lote de la construcción, los materiales, la maquinaria, entre otros, sean considerados como bienes necesarios para la actividad económica del deudor.
En segundo lugar, en relación con el escenario de liquidación, es de resaltar que este proceso judicial persigue el máximo aprovechamiento del patrimonio del deudor, de forma que se pueda pagar la mayor cantidad de acreencias. Bajo ese entendido, la preferencia que contempla el artículo demandado no es ajena al derecho civil y comercial sino que va en línea con la naturaleza del acreedor garantizado y la distinción que hace el derecho civil colombiano frente a los créditos generales y especiales[130]. En ese orden de ideas, los acreedores cuya prestación se encuentra garantizada con un bien específico, como ocurre en el caso de los acreedores con garantía real, siempre van a tener derecho a que se les pague con cargo a ese bien en particular, circunstancia que no nace con la Ley de Garantías Mobiliarias sino que tiene su fundamento y se remonta a la teoría general de las obligaciones. En ese sentido, y en línea con lo que plantean algunos intervinientes, aunque la crisis del deudor origina una tensión frente al modo en que serán cumplidas las obligaciones respecto de todos los acreedores, en principio, las acreencias de los compradores de vivienda no se enfrentan directamente con las de los acreedores con garantía real, puesto que las de los primeros derivan de los dineros que entregaron como anticipos del bien inmueble, mientras que las de los segundos son directamente el bien objeto de garantía.
Por lo tanto, aunque los artículos atacados tienen un contenido autónomo, el problema que plantea el demandante realmente no se desprende de dicho contenido, sino de la naturaleza misma de ese tipo de créditos, circunstancia que no se deriva de las disposiciones acusadas sino de normas del Código Civil que no fueron demandadas.
En tercer lugar, el cargo parte de una lectura aislada y descontextualizada de la norma en tanto desconoce que el ordenamiento jurídico sí contempla protecciones a favor de los compradores de vivienda que se puedan ver afectados por un proceso de liquidación del constructor, como se procede a explicar.
Protecciones comunes a todos los adquirientes de vivienda
La primera protección surge del artículo 51 de la Ley 1116 de 2006, que determina que los promitentes compradores de inmuebles de vivienda deben comparecer al proceso dentro de la oportunidad legal, a fin de que soliciten la ejecución de la venta prometida, caso en el cual el juez del concurso ordenará al liquidador que otorgue escritura pública de compraventa, previa consignación del valor restante del precio, si aplica, para lo cual procederá el levantamiento de las medidas cautelares que afecten el bien[131].
Esto es relevante en tanto el trámite concursal es la oportunidad procesal que tienen los adquirientes de vivienda para que su derecho sea considerado y puedan exigir el cumplimiento de la obligación de hacer que surge del contrato de promesa de compraventa. De esta manera, la ley habilita al juez para que ordene al liquidador del concurso que les otorgue escritura pública de compraventa, previa verificación del pago total del inmueble. También, faculta a la autoridad judicial para que disponga la cancelación de la hipoteca de mayor extensión que afecta a todo el proyecto y efectué la entrega material del bien, en caso de que no se haya realizado[132]. Tal posibilidad será efectiva, "si con los bienes restantes queda garantizado el pago de los gastos de administración y de las obligaciones privilegiadas".
Si lo anterior no es posible dado el estado de avance del proyecto, el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006 dispone que procede la devolución de las sumas pagadas, de conformidad con las reglas de prelación de créditos. Sobre el particular, el artículo 125 de la Ley 388 de 1997, establece que "los valores o créditos que por concepto de cuotas hubieren cancelado los promitentes compradores, se tendrán como créditos privilegiados de segunda clase, en los términos del artículo 10 del Decreto 2610 de 1979[134], siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y se tenga certeza de su otorgamiento".
Asimismo, se desprende del artículo 52 demandado que puede suceder que el valor del bien no corresponda al valor de la obligación garantizada, por lo tanto, si es superior, existen las siguientes opciones: (i) se vende y el producto de esa venta se le adjudica en primer lugar al acreedor garantizado y el remanente se entrega al liquidador para que pague a los demás acreedores en el orden de prelación correspondiente; (ii) el acreedor garantizado puede optar por quedarse con el bien y pagar el saldo al liquidador para que con este se efectué el pago a los demás acreedores y, (iii) se le adjudica el bien al acreedor garantizado hasta la concurrencia del valor de la obligación garantizada y, el remanente se adjudica a los demás acreedores (esto, en los escenarios donde opera el pago por adjudicación)[135].
La segunda protección deriva del artículo 55 de la Ley 546 de 1999[136], según el cual el Estado debe determinar mecanismos que aseguren que los dineros recibidos por las personas dedicadas a la construcción de inmuebles para vivienda, por concepto de ventas y pago de cuotas iniciales, sean canalizados por medio de instrumentos que aseguren la adecuada inversión y destinación de los recursos del proyecto.
Hoy en día, las constructoras y promotoras de proyectos inmobiliarios trabajan de forma más frecuente con el modelo de venta sobre planos[137], forma de negocio que conlleva riesgos para los futuros adquirientes, dado que desembolsan un monto de dinero considerable al constructor con la expectativa de que se logre ejecutar el proyecto ofrecido. En consecuencia, por regla general, en este tipo de actividades comerciales se acude a la fiducia mercantil[138] o al encargo fiduciario[139] para que un tercero brinde tranquilidad al inversor (adquiriente) y asegure que los recursos serán destinados para la labor convenida[140]. En ese contexto, las fiduciarias asumen el compromiso legal de "realizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto, así como contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación".
En esa línea, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha señalado que el incumplimiento de cualquiera de los deberes que asume una sociedad fiduciaria genera responsabilidad frente a los compradores de vivienda. Esto, en concordancia con el artículo 1243 del Código de Comercio, según el cual las fiducias responden hasta por culpa leve en el cumplimiento de su gestión[142]. Por ello, la Corte Suprema de Justicia ha determinado que cuando se demuestra que las fiduciarias transfieren el dinero de los compradores a los promotores/constructores de proyectos inmobiliarios sin estar cumplidas las condiciones pactadas para ello, (esto puede ser por ejemplo, que no se había llegado al punto de equilibro, que los constructores no eran solventes o no contaban con carta de aprobación o preaprobación del crédito o no estaba completa la titularidad de los lotes de terreno), deben responderle a los compradores por los dineros que ya habían aportado.
En suma, el ordenamiento jurídico contempla dos tipos de protección a favor de los compradores de vivienda que resultan relevantes en los escenarios en que la empresa constructora se vea inmersa en un proceso de liquidación. La primera, emana de la Ley 388 de 1997 y tiene desarrollo directo en la Ley de Insolvencia y propende principalmente porque se cumpla el deber de hacer, esto es, que se otorgue escritura pública de compraventa y se transfiera el bien inmueble, en los casos en que esto sea posible por el estado de construcción del bien. Si esto no es posible, se busca que los dineros aportados sean efectivamente devueltos y, por ello, los adquirientes están en una categoría privilegiada, solo por debajo de los créditos de primera clase. La segunda protección, si bien no deriva directamente del régimen de insolvencia, sí ampara de manera efectiva los derechos de los compradores en tanto en virtud de ella sus dineros pueden ser recuperados a cargo de la fiduciaria, siempre y cuando se demuestre su falta de diligencia (culpa leve) al entregar los recursos a un proyecto que no arribó a buen término, situación que generalmente se materializa cuando no hay solvencia o el proyecto inmobiliario no alcanza el punto de equilibrio.
Protecciones diferenciadas en razón a la naturaleza de las viviendas de interés social (VIS) y prioritario (VIP)
En este punto, se destaca que el accionante refiere que el impacto y los efectos de las normas atacadas son "aún más relevante[s] en los casos de operaciones contractuales encaminadas a la compra de vivienda de interés social [sic] quienes suelen ser personas con escasos recursos económicos que comprometen todo su patrimonio para adquirirla".
Al respecto, la Sala Plena encuentra que el demandante omite que también existen regulaciones que propenden por la defensa de los intereses de los adquirientes de este tipo de viviendas. En ese sentido, el artículo 19 de la Ley 1537 de 2012[144] contempla una protección para los inmuebles que se desarrollen en virtud de esquemas de financiación de vivienda de interés social y prioritario en los siguientes términos:
"En ningún caso la garantía de los derechos fiduciarios facultará al establecimiento de crédito a obtener ningún derecho real sobre los inmuebles fideicomitidos para el respectivo proyecto. La garantía consistirá en el derecho del establecimiento de crédito para que, en caso de incumplimiento del constructor, pueda asumir y concluir directamente o a través de terceros, el proyecto financiado, de acuerdo con las condiciones que establezca el Gobierno Nacional".
De esta forma, carece de certeza la argumentación del accionante a partir de la cual plantea un escenario de regresividad y desprotección puesto que la obligación del Estado en relación con el derecho a la vivienda se perfecciona en acciones de (i) prevención del riesgo que conlleva cualquier tipo de actividad económica y, (ii) mitigación de los perjuicios que puedan surgir cuando a pesar de la prevención y, por la naturaleza de las transacciones económicas, se materialice un escenario de riesgo, como lo es la liquidación de la empresa constructora.
En ese marco, la protección de los adquirientes de vivienda no proviene únicamente de las normas contempladas en la Ley de Garantías Mobiliarias, sino de la Ley de Insolvencia y de las normas que regulan la actividad de las fiduciarias, entre otras. Razón por la cual sus garantías o la presunta falta de ellas no pueden analizarse de forma aislada y descontextualizada.
Ahora bien, la Sala resalta que algunos intervinientes afirman que la demanda carece de certeza ya que no explica por qué el supuesto trato diferenciado a favor de los acreedores con garantía real es injustificado frente a los acreedores promitentes compradores de vivienda, en tanto no es irrazonable que el Legislador haya previsto un régimen especial para los acreedores garantizados con bienes no necesarios para la actividad económica del deudor. Este argumento no responde a una análisis de falencias en el concepto de la violación, sino que da cuenta de una razón sustantiva que se sustenta, al parecer, en la deferencia que esta Corte le ha reconocido al margen de configuración normativa que tiene el Legislador en este tipo de asuntos. En tal medida, no es posible desvirtuar la aptitud del cargo a partir de esa afirmación.
Especificidad. La falta de certeza del cargo también afecta su especificidad porque al estar fundamentado en una interpretación errónea y descontextualizada de las normas acusadas, no es posible concluir que el accionante dio cuenta de una oposición que contradiga de forma verificable y objetiva las expresiones demandadas y los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del PIDESC. En esa medida, el demandante no expuso las razones por las cuales la preferencia que tiene el acreedor con garantía real, tanto en el proceso de reorganización como en la validación judicial de acuerdos extrajudiciales y en el escenario de liquidación son contrarias al derecho a la vivienda e implican un retroceso frente a esta garantía. Esto, máxime cuando el demandante denuncia indistintamente los tres artículos pese a que todos tienen contenidos normativos distintos y las garantías de los promitentes compradores difieren en el escenario de reorganización y liquidación.
Aunado a lo anterior, le asiste razón a los intervinientes que señalan que el actor generaliza los sujetos que se verían afectados por las normas, en tanto este refiere en general a compradores de inmuebles de proyectos de vivienda y omite que no todos los adquirientes de este tipo de bienes son personas naturales o que aunque lo sean la compra puede responder a fines diversos como la inversión, el arrendamiento a terceros, entre otros.
La Sala Plena también encuentra que el demandante sugiere, de manera subsidiaria, que la Corte condicione el entendimiento de la norma tal y como lo hizo en la Sentencia C-145 de 2018. Tal planteamiento no cumple con la carga de especificidad puesto que el demandante elude el deber de explicar por qué la situación que se estudió en esa oportunidad es análoga y, en particular, por qué se trata de situaciones equiparables. Al respecto, se destaca que a pesar de que el derecho a la vivienda digna es fundamental y goza de protección, el escenario planteado en la demanda no puede asimilarse al analizado en la Sentencia C-145 de 2018, por la razón de ser de la prelación general que tienen los créditos derivados de (i) las obligaciones alimentarias y (ii) del contrato de trabajo.
Los primeros responden a la efectividad del mandato constitucional de prevalencia del interés superior del menor y, los segundos refieren al pago oportuno de la remuneración salarial, garantía que se encuentra estrechamente ligada al mínimo vital, la dignidad humana y el ideal de un orden justo. Así, "la retribución salarial está directamente relacionada con la satisfacción del derecho fundamental de las personas a la subsistencia, reconocido por la Corte Constitucional como emanación de las garantías a la vida (Art. 11 C.P.), a la salud (Art. 49 C.P), al trabajo (Art. 25 C.P), y a la seguridad social (Art. 48 C.P.)"[145].
Además, el demandante omite referir un principio básico de los regímenes concursales, esto es, el de la igualdad, contemplado en el artículo 4.2. de la Ley 1116 de 2006, que prevé "el tratamiento equitativo a todos los acreedores que concurran al proceso de insolvencia, sin perjuicio de la aplicación de las reglas sobre la prelación de créditos y preferencias". Así, la Corte ha reconocido "la existencia de un mandato de trato igual entre iguales, sin perjuicio de la existencia de reglas de prelación o de preferencia tal y como se ha previsto en diferentes cuerpos normativos (Código Civil, Código Sustantivo del Trabajo, Ley 1098, Ley 1116 y Ley 1676)"[146] (énfasis añadido).
Pertinencia. La demanda tampoco satisface el requisito de pertinencia porque, a pesar de que el cargo propuesto identifica un parámetro de control y las razones que sustentan la acusación son de naturaleza constitucional (el derecho a la vivienda), lo cierto es que parten de dos premisas que impiden construir un reproche de ese tipo: (i) asociar la vivienda con la propiedad y suponer que solo se accede a aquella a través de la compra y, (ii) que la protección de todas las formas de tenencia aplica para todas las etapas pre y contractuales de la adquisición de vivienda propia.
En tal medida, la Sala Plena reconoce que el actor afirma que se trata de una violación a la faceta de acceso a la vivienda, pero tal mención no resulta suficiente para justificar la conexión automática que plantea cuando equipara el derecho a la vivienda digna con el derecho de propiedad, pues aunque reconoce que la vivienda digna comprende más que la propiedad, su argumento se enfoca en sostener que la protección se extiende a "la expectativa razonable de adquirirla"[147]. Ello es una lectura parcial del derecho a la vivienda digna pues la satisfacción de esta garantía se puede dar mediante su adquisición, arrendamiento, usufructo, entre otras formas; verlo de otra manera desembocaría en una comprensión limitada del mencionado derecho.
En efecto, aunque la Corte ha protegido aspectos relacionados con la adquisición de vivienda propia[148], su jurisprudencia ha sido enfática en precisar que la obligación que surge del acceso a la vivienda como contenido esencial de este derecho, corresponde a "atender distintas modalidades de vivienda y no limitarse a asegurar la propiedad sobre los inmuebles"[149]. Desde esta perspectiva, le corresponde al Estado el diseño de varias estrategias económicas, que, si bien le pueden dar prelación a la adquisición de un inmueble para habitar, no refieren exclusivamente a la financiación o protección de la propiedad.
Frente al argumento que esboza el accionante a partir del cual concluye que las normas acusadas son contrarias al deber que tiene el Estado de adoptar medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia, es importante recordar que la promesa de compraventa es un contrato preparatorio que tiene por objeto una obligación de hacer, es decir, que garantiza que las partes suscribirán posteriormente el contrato de compraventa. En ese sentido, en manera alguna este acuerdo de voluntades otorga el derecho de propiedad o tenencia del bien inmueble al adquiriente, situación que únicamente se materializa con (i) la firma del contrato de compraventa y la suscripción de la escritura (título traslaticio del dominio) así como, (ii) la inscripción de ese título en la oficina de registro de instrumentos públicos (tradición)[150].
Adicional a lo mencionado, se reitera que la seguridad de la tenencia, valor fundamental del derecho a la vivienda digna y adecuada, se manifiesta en formas diversas y, por lo tanto, no está supeditada a un título formal específico y, mucho menos, a la propiedad de un bien inmueble.
Por otro lado, las razones del demandante se fundamentan en una interpretación del uso abusivo de las normas. En efecto, afirma que los artículos permiten que se burle la prenda común de todos los acreedores, situación que no se deriva objetivamente de las disposiciones atacadas y que, de ninguna manera, es pertinente para activar el control abstracto de la norma por parte de la Corte Constitucional.
Suficiencia. En línea con lo expuesto, el cargo tampoco es suficiente porque no logra despertar una duda mínima que tenga la virtualidad de desvirtuar la presunción de constitucionalidad que tienen las normas legales y que propicie un pronunciamiento de fondo por parte de esta Corporación.
En consecuencia, la Corte concluye que el cargo formulado en contra de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, el artículo 51 y el inciso 1 del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, por la presunta vulneración de los artículos 51 de la Constitución Política y 11 del PIDESC no es apto, por lo que le corresponde a la Corte declararse inhibida para pronunciarse de fondo.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Sala Plena de la Corte Constitucional, en nombre del pueblo y por mandato de la Constitución,
RESUELVE
Único. Declararse INHIBIDA para pronunciarse sobre la constitucionalidad de los incisos 2 y 6 (parcial) del artículo 50, el artículo 51 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013, "por medio de la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias", por ineptitud sustantiva de la demanda.
Notifíquese, comuníquese y cúmplase,
JOSE FERNANDO REYES CUARTAS
Presidente
NATALIA ÁNGEL CABO
Magistrada
JUAN CARLOS CORTÉS GONZÁLEZ
Magistrado
DIANA FAJARDO RIVERA
Magistrada
VLADIMIR FERNÁNDEZ ANDRADE
Magistrado
JORGE ENRIQUE IBÁÑEZ NAJAR
Magistrado
Ausente con excusa
ANTONIO JOSÉ LIZARAZO OCAMPO
Magistrado
PAOLA ANDREA MENESES MOSQUERA
Magistrada
CRISTINA PARDO SCHLESINGER
Magistrada
Con impedimento aceptado
ANDREA LILIANA ROMERO LOPEZ
Secretaria General
[1] "Por la cual se promueve el acceso al crédito y se dictan normas sobre garantías mobiliarias".
[2] Expediente digital. D0015813-Auto Inadmisorio-(2024-05-08 05-12-36).pdf., pp. 14-15.
[3] Si bien el accionante no mencionó el referido artículo 93, sí precisó que el artículo 11 del PIDESC forma parte del bloque de constitucionalidad. Cfr. Expediente digital. Escrito de demanda, pp. 6, 6, 11, entre otras.
[4] Expediente digital. D0015813-Correccio?n a la Demanda-(2024-05-14 23-45-47).pdf., p.11.
[13] Dos intervinientes solicitan a la Corte estarse a lo resuelto en la Sentencia C-145 de 2018, cinco consideran que la demanda no es apta y por lo tanto, la Sala Plena debe declararse inhibida, dos estiman que las disposiciones demandadas son exequibles, un interviniente pide a la Corte declarar la exequibilidad condicionada, seis solicitan que se declare la inexequibilidad y, por último, se allegó una intervención que da cuenta del alcance y sentido de la norma, pero que no indica postura alguna sobre la constitucionalidad o no de los artículos acusados.
| La ciudadana Diana Rivera se limita a referir al alcance y sentido de las normas demandadas sin que se pueda derivar de su intervención si considera que los artículos acusados son o no contrarios al artículo 51 constitucional. En particular, refiere que "en el evento en que el juez del concurso no consider[e] adecuadamente los derechos de los compradores comprometidos en procesos de reorganización y liquidación judicial, la aplicación de los artículos [demandados] sería regresiva respecto del derecho a la vivienda digna y los avances alcanzados en las normas concursales anteriores", esto es, las Leyes 550 de 1999 y 1116 de 2006. Con todo, afirma que para que se dé esa regresividad, es necesario que exista financiación bancaria o de terceros al constructor o al patrimonio destinado al desarrollo del proyecto inmobiliario y que dicha financiación haya sido garantizada con hipoteca o similares, sujetas a la Ley 1676 de 2013. También resalta que la Ley 1676 de 2013 se refiere únicamente en tres artículos a temas de insolvencia, por lo tanto, su interpretación debe hacerse de conformidad con la Ley 1116 de 2006, la cual regula específicamente los procesos de insolvencia y, proporciona protección a los promitentes compradores, específicamente su artículo 51 permite que los compradores puedan firmar la escritura de compraventa con el liquidador. Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 21-48-37).pdf, 2. |
[15] El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y el ciudadano Juan David Gómez Pérez solicitan la declaratoria de cosa juzgada como solicitud principal.
[16] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-18 07-04-30).pdf, p. 7.
[17] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-46-56).pdf, p. 9.
[18] El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y el ciudadano Juan David Gómez Pérez solicitan la inhibición como pretensión principal frente al artículo 52 y subsidiaria en relación con los artículos 50 y 51. Por su parte, la SuperSociedades, la Universidad pontificia Bolivariana, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y El DAPRE piden la inhibición como solicitud principal.
[19] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf, p. 2.
[20] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-58-25).pdf, p. 3.
[21] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-58-25).pdf, p. 4.
[22] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-28-01).pdf, p. 5.
[23] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-58-25).pdf, p. 5.
[24] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-17 17-01-08).pdf, p. 4 y Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-18 07-04-30).pdf, p. 8.
[25] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-17 17-01-08).pdf, p. 4.
[26] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 21-52-26).pdf, p. 3.
[27] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-46-56).pdf, p. 14.
[29] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-58-25).pdf, p. 4.
[30] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-58-25).pdf, pp. 4-5.
[31] El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, el ciudadano Juan David Gómez, la SuperSociedades, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y el DAPRE piden la exequibilidad como pretensión subsidiaria a la inhibición. La Academia Colombiana de Jurisprudencia y la Universidad Externado abogan por la exequibilidad como solicitud principal. En particular, la Academia Colombiana de Jurisprudencia afirma que la presencia de las normas demandadas en el ordenamiento legal no desafía el espíritu del artículo 51 de la Carta y tampoco causa "ambigüedad, confusión o conflicto en su interpretación y aplicación, lo que permite concluir que, no sería procedente -por injustificado y por demás inexplicable-, que la [...] Corte Constitucional declarara la inconstitucionalidad". Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-23-11).pdf, p. 16. Por su lado, la Universidad del Rosario defiende únicamente la constitucionalidad del artículo 51. A su juicio, se trata de una "simple norma de remisión" y, en consecuencia, no cabe reparo alguno sobre su constitucionalidad.
[32] En general, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la SuperSociedades, el DAPRE y el Instituto Colombiano de Derecho Procesal concuerdan en los argumentos uno, tres y cuatro, que se resumen en este acápite. Además, la SuperSociedades y el Instituto Colombiano de Derecho Procesal refieren a los argumentos número dos y cinco. Por su lado, la Universidad Externado de Colombia concuerda con el argumento número 3 y añade el número 6. Finalmente, el ciudadano Juan David Gómez Pérez refiere al número siete.
[33] "[M]ediante la ampliación de bienes, derechos o acciones que puedan ser objeto de garantía mobiliaria, simplificando la constitución, oponibilidad, prelación y ejecución, sobre obligaciones presentes y futura[s]". Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-18 07-04-30).pdf, p. 9.
[34] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf, pp. 3 y 8.
[35] En relación con este argumento, la Universidad Externado refiere que la Ley 1116 de 2006 prima sobre la Ley 1676 de 2013 debido a su especialidad. Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-30-56).pdf.
[36] Artículo 4 de la Ley 1116 de 2006.
[37] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf, p. 5.
[38] Esta etapa permite establecer la existencia de la obligación garantizada, el valor del bien dado en garantía, si es necesario o no para el mantenimiento de la operación económica del deudor y, el valor de la obligación garantizada.
[39] En momento procesal se determina si procede la reorganización o por el contrario está fracasó por la no celebración del acuerdo y, lo que procede, es iniciar el proceso liquidatorio.
[40] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-18 07-04-30).pdf, p. 12.
[41] Estas normas establecen que los compradores pueden solicitarle al juez del proceso de liquidación, la ejecución de la venta prometida, de tal forma que, la autoridad judicial levante las medidas cautelares, disponga la cancelación de la hipoteca de mayor extensión y ordene la entrega material, si no se hubiese perfeccionado.
[42] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-17 17-01-08).pdf, p. 8.
[43] Al respecto, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal resalta que en el escenario de liquidación, los pagos están sometidos al ejercicio de las competencias del juez concursal y que, los artículos 51, 52 y 55 de la Ley 1116 de 2006, protegen los derechos de los compradores de vivienda al (i) permitir que comparezcan al proceso y soliciten la ejecución de la venta prometida, esto es, el cumplimiento de la obligación de hacer y, (ii) regular la cancelación de la hipoteca de mayor extensión cuando ha ocurrido la transferencia efectiva del inmueble y, cuando ya se ha pagado el precio, se ha otorgado escritura pública y solo está pendiente el registro en instrumentos públicos. Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf.
[44] El Instituto Colombiano de Derecho procesal argumenta que, en los procesos de naturaleza recuperatoria, se busca proteger la actividad económica del deudor. Específicamente, en relación con personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, esto corresponde a (i) finalizar los proyectos y cumplir con las obligaciones de hacer (transferir la unidad inmobiliaria al adquiriente) y, (ii) generar ingresos necesarios para atender el pago del pasivo a su cargo. Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf, p. 8.
[45] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-25-54).pdf, p. 7.
[46] El Instituto Colombiano de Derecho Procesal refiere que "el derecho al pago preferente del acreedor garantizado previsto en el inciso demandado, habilita que el recaudo de los flujos derivados del pago de los adquirientes se destine al pago del crédito constructor, quien tiene una garantía hipotecaria que se extiende sobre las unidades inmobiliarias resultantes pero que tiene [...] su fuente de pago en los flujos derivados de los pagos recibidos por las enajenaciones". Esta garantía redunda en un beneficio para los afectos por el proceso de insolvencia, dado que permite que las obras finalicen y, en consecuencia, se liberen las unidades inmobiliarias, lo cual permite que se cumpla con las obligaciones de hacer (escriturar y transferir propiedad a los adquirientes) y, con el pago monetario de esos inmuebles, al acreedor hipotecario.
[47] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-30-56).pdf, p. 11.
[48] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-30-56).pdf, p. 11.
[49] Sobre los valores pagados.
[50] Esta línea de argumentación es sostenida por la Universidad Externado de Colombia. Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-30-56).pdf.
[51] El Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, la SuperSociedades, la Academia Colombiana de Jurisprudencia y la Universidad del Rosario como petición subsidiaria y, la Universidad de la Sabana como pretensión principal.
[52] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 10-55-17).pdf, pp. 12-13.
[53] Como argumento subsidiario a la inhibición.
[54] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-17 17-01-08).pdf, p. 15.
[55] De forma subsidiaria la su pretensión principal de exequibilidad simple.
[56] De forma subsidiaria a la solicitud de declaratoria de inexequibilidad de los incisos segundo y sexto del artículo 50 y el inciso 1º del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013.
[57] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-21-03).pdf, p.15.
[58] Carlos Andrés Delvasto Perdomo, Mónica Moreno Fernández, Linda Ruiz Sánchez, Sofía Daza Vargas, Daniela Álvarez Cohen y la Universidad del Rosario piden la declaratoria de inexequibilidad como solicitud principal.
[59] Además de presentar argumentos sobre la inconstitucionalidad de las normas, refiere que el condicionamiento establecido por esta Corte en la Sentencia C-145 de 2018, debió extenderse en el sentido de entender que también es necesario que se asegure el pago de las obligaciones derivadas del precio de la compra de inmuebles destinados a vivienda y que se comercializan sobre planos.
[60] Adicional a los argumentos tendientes a señalar que la norma es inconstitucional en tanto vulnera el derecho a la vivienda, afirma que las normas demandadas "incumplieron el principio de consecutividad e identidad flexible en el trámite legislativo por haber sido agregadas en el tercer debate" Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 21-46-19).pdf, p. 2.
[61] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-21-03).pdf, p. 6.
[62] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-06 17-03-55).pdf, p. 3.
[63] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-06 17-03-55).pdf, pp. 5-6.
[64] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-06 17-03-55).pdf, p. 7.
[65] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 21-42-22).pdf, p. 8.
[66] Al respecto, la ciudadana Linda Ruiz Sánchez agrega que al ejecutarse la garantía por parte del banco, "se priva [...] a los compradores de las viviendas de optar por la ejecución de la venta prometida como lo dispone el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006". Cfr. Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-20 21-42-22).pdf, p. 9.
[67] Resalta que, de declararse la inexequibilidad, es necesario que la Corte reconozca "el decaimiento de los artículos 2.2.2.4.2.36, 2.2.2.4.2.37 (parcial) y 2.2.2.4.2.47 del Decreto Único Reglamentario del sector Comercio, Industria y Turismo (Decreto 1074 de 2015)".
[68] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-21-03).pdf, p. 6
[69] Debido a que, en los acuerdos de reorganización, es normal que se concedan periodos de gracia o extensiones de plazo para la satisfacción de las acreencias. En el caso de los acreedores de vivienda, esta situación conlleva el riesgo de que los adquirientes no van a tener el bien inmueble a su disposición, "sino hasta mucho tiempo después". En este tipo de casos, se posterga el disfrute efectivo del derecho a la vivienda digna y se obliga a que las personas incurran en gastos adicionales por cánones de arrendamiento.
[70] Ello, debido a que las prerrogativas de los acreedores con garantía real puede interferir en la posibilidad de ejecutar las obras, lo cual generaría que, los créditos a favor de los acreedores de vivienda subsistan como una obligación dineraria por el valor equivalente, la cual será pagada en los plazos y demás circunstancias que se prevean en el acuerdo de reorganización.
[71] Es posible que como consecuencia del proceso de reorganización se concluya que se debe pagar al acreedor de vivienda con un bien distinto al que originalmente se le adeudaba. Se conformidad con el Régimen de Insolvencia Empresarial, para que esto pase, es necesario contar con el consentimiento del acreedor.
[72] Todo proceso de reorganización conlleva el riesgo de fracaso o incumplimiento del acuerdo.
[73] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-21-03).pdf, p.12.
[74] Con el fin de soportar su postura, la Universidad del Rosario presenta el caso de los procesos de insolvencia empresarial de las sociedades del Grupo C.D.O. (edificio Space, en la ciudad de Medellín).
[75] Expediente digital. D0015813-Conceptos e Intervenciones-(2024-06-22 00-21-03).pdf, p.20.
[76] "Por la cual se establece el Régimen de Insolvencia Empresarial en la República de Colombia y se dictan otras disposiciones".
[77] Expediente digital. D0015813-Concepto del Procurador General de la Nacio?n-(2024-07-22 15-46-53).pdf, p. 5.
[79] Cfr. Sentencias C-473 de 2020, C-043, C-076 y C-233 de 2021.
[80] Cfr. Sentencias C-035 de 2019, C-049, C-089, C-118, C-426, C-431 de 2020 y C-257 de 2022.
[81] En el presente acápite se estudiará el fenómeno de la cosa juzgada únicamente respecto de los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013, por cuanto el artículo 52 no fue demandado en la acción pública de inconstitucionalidad que dio lugar a la Sentencia C-145 de 2018.
[82] Corte Constitucional, sentencias C-774 de 2001, T-249 de 2016 y SU-027 de 2021.
[83] Corte Constitucional, sentencias C-021 de 2023 y C-164 de 2023.
[84] Corte Constitucional, sentencias C-063 de 2018, C-187 de 2019 y C-106 de 2021.
[86] Corte Constitucional, sentencias C-191 de 2017 y C-071 de 2020.
[87] Estas son: (i) la modificación del parámetro de control, lo cual sucede cuando se aprueban reformas constitucionales, (ii) el cambio en el significado material de la Constitución, que se relaciona con modificaciones en "el carácter dinámico de la Carta" y (iii) la variación del contexto normativo de la disposición o norma objeto de control.
[88] Corte Constitucional, Sentencia C-063 de 1998. Lo mencionado, siempre y cuando "subsistan en la Carta las disposiciones que sirvieron para hacer la confrontación entre la norma ordinaria y la Constitución". Cfr. Constitución Política, artículo 243, inciso 2.
[89] Corte Constitucional, sentencias C-258 de 2008, C-713 de 2013 y C-265 de 2019.
[90] En esa oportunidad el demandante argumentó que los artículos 50 y 51 de la Ley 1676 de 2013 violaban los derechos de los trabajadores y los menores de edad, el principio de igualdad, el interés general, la función social de la empresa y el principio de unidad de materia. La Sala Plena encontró que la demanda era apta únicamente frente al cargo relacionado con la violación de los derechos de los trabajadores y los menores de edad. En cuanto a los demás, se declaró inhibida.
[91] Corte Constitucional, Sentencia C-145 de 2018.
[92] Corte Constitucional, Sentencia C-145 de 2018.
[93] Cfr., Corte Constitucional, Auto 300 de 2008 y Sentencia C-089 de 2020.
[94] Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019.
| Por ejemplo, este requisito se incumple cuando "se indica que un enunciado limita un derecho a pesar de que la disposición únicamente regula un aspecto adjetivo del mismo (C-088 de 2014); [...] la acusación se apoya en una inferencia del demandante acerca de los efectos que a lo largo del tiempo ha tenido una disposición (C-087 de 2018); se plantea una interpretación aislada de la expresión acusada que no tiene en cuenta el contexto normativo en el que se inserta (C-231 de 2016); [...] se asigna a una expresión indeterminada consecuencias jurídicas que no se siguen de ella, sino que tienen origen en otras disposiciones (C-710 de 2012); [...]". Cfr. Corte Constitucional, Sentencia C-292 de 2019. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019. |
| Ib. |
| En Sentencia C-292 de 2019, la Corte Constitucional señaló que, por ejemplo, este requisito se incumple cuando "(a) el lenguaje de la demanda es incomprensible por razones semánticas o sintácticas; (b) los argumentos presentados son circulares o contradictorios; o (c) no es posible identificar exactamente el alcance o el sentido de lo pretendido". |
| Corte Constitucional, Sentencia C-551 de 2019. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019. |
| No cumplen el requisito de especificidad los argumentos "vagos, indeterminados, indirectos, abstractos y globales [...] que no se relacionan concreta y directamente con las disposiciones que se acusan". Cfr. Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019. |
| De acuerdo con la jurisprudencia constitucional, carecen de pertinencia las "acusaciones que se fundamenten (i) en el provecho o utilidad que una norma puede traer (C-1059 de 2008); (ii) en la oposición de la norma con disposiciones que no puedan ser parámetro de control (C-1059 de 2008); (iii) en las consecuencias que una medida puede tener en el desfinanciamiento de otras inversiones del Estado (C-1059 de 2008); o (iv) en la aplicación de una norma por parte de una autoridad administrativa a situaciones específicas (C-987 de 2005)". Cfr. Corte Constitucional, Sentencia C-292 de 2019. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-049 de 2020. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-1052 de 2001, reiterada en las sentencias C-247 de 2017, C-002 de 2018, C-087 de 2018 y C-221 de 2019. |
| Ib. |
| Corte Constitucional, Sentencia C-551 de 2019. |
[110] Corte Constitucional, Sentencia C-366 de 2022, reiterado en las sentencias C-189 de 2021, C-056 de 2022 y C-262 de 2023.
[111] Corte Constitucional, Sentencia C-048 de 2004.
[112] Corte Constitucional, sentencias C-085 de 2018 y C-112 de 2019, entre otras.
[113] Corte Constitucional, Sentencia C-145 de 2018.
[114] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera. Sentencia del 27 de julio de 2017, (Radicado: 25000-23-41-000-2016-00904-01). Reiterado por la Corte Constitucional en Sentencia T-686 de 2017. En un principio, la facultad de inspección y vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenación de inmuebles destinados a vivienda, correspondía a la Superintendencia Bancaria (Ley 66 de 1968). Sin embargo, en la actualidad, el Consejo de Estado ha precisado que, de acuerdo con la Constitución Política de 1991 y las leyes 136 de 1994 y 388 de 1996, la función de inspección, vigilancia y control sobre las actividades de construcción y enajenación de inmuebles para vivienda fue asignada a los municipios.
[115] En este sentido se ha pronunciado el Consejo de Estado, Sala de Consulta y Servicio Civil. Decisiones del 18 de mayo de 2004, radicado 1564, 29 de octubre de 2019, radicado 11001-03-06-000-2019-00128-00(C) y 17 de febrero de 2020, radicado 11001-03-06-000-2019-00188-00(C). Adicionalmente, la Corte Constitucional en Sentencia C-378 de 2020, resaltó que a pesar de que el Legislador ordinario ha dispuesto un régimen especial de intervención en el sector de construcción y venta de inmuebles destinados a vivienda, ello no significa que la Superintendencia de Sociedades no pueda conocer de los procesos de reorganización o liquidación de dichas sociedades, dado que estas pueden acceder al mismo, pero bajo unas condiciones especiales, que son las taxativamente previstas en el inciso primero del Artículo 125 de la Ley 388 de 1997.
[116] La Ley 1116 de 2006 modificó el régimen concursal establecido originalmente en la Ley 222 de 1995. Esto se desprende de su artículo 126 que establece la derogatoria del título II de la referida ley.
[117] Ley 1116 de 2006, artículo 1.
[118] Según los artículos 2 y 3 de la Ley 1116 de 2006, sus destinatarios son (i) las personas naturales comerciantes, (ii) las sucursales de sociedades extranjeras, (iii) los patrimonios autónomos que realicen actividades empresariales y, (iv) las personas jurídicas que realicen negocios permanentes en el territorio nacional, de carácter mixto o privado.
[119] Ley 1116 de 2006, artículos 34 (reglamentado por el Decreto Nacional 1038 de 2009) y 35.
[121] Proyecto de Ley 200 de 2012. Gaceta No. 69 del 15 de marzo de 2012.
[122] Ley 1676 de 2013, artículo 1.
[123] Corte Constitucional, Sentencia C-527 de 2013.
[124] Expediente digital. D0015813-Correccio?n a la Demanda-(2024-05-14 23-45-47).pdf., p. 11.
[125] Expediente digital. D0015813-Correccio?n a la Demanda-(2024-05-14 23-45-47).pdf., p.7.
[127] Sobre el particular, la Corte Constitucional en Sentencia C-620 de 2012 señaló que la interpretación que hacía el actor de la norma demandada partía del "error de considerar que una empresa que se encuentra en un proceso de reorganización es una empresa en quiebra [...], lo cual es incorrecto, pues estas empresas son completamente viables por cuanto de lo contrario se procedería a utilizar el otro procedimiento concursal aplicable que es la liquidación. [...] Por lo anterior, el sólo hecho de que una empresa se encuentre en un proceso de reorganización no implica que genere un riesgo económico [...]".
[128] Corte Constitucional, Sentencia C-378 de 2020.
[129] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC11287-2016.
[130] El artículo 2493 del Código Civil señala que las causas de preferencia son el privilegio y la hipoteca. A su vez, los privilegios pueden ser generales, dado que se predican de la masa patrimonial del deudor y por lo tanto, le permiten al acreedor perseguir todos los bienes, sea cual sea su naturaleza, con el fin de alcanzar la satisfacción de su crédito y especiales, pues la ventaja que tienen es únicamente frente a un bien determinado, situación que tiene fundamento en que se trata de derechos reales, como pasa con la prenda y la hipoteca. Bajo ese entendido, se recuerda que los privilegios especiales se predican única y exclusivamente del bien gravado y, por lo tanto, no se extienden a los demás bienes del deudor, además, son oponibles a los acreedores de mejor derecho cuando los demás bienes del deudor sean suficientes para atender las obligaciones de primera clase, evento en el cual no es necesario esperar que se paguen. Cfr. Corte Constitucional, Sentencia C-664 de 2006.
[131] Esto ha sido reiterado por la Superintendencia de Sociedades en concepto 220-253297 del 29 de diciembre de 2016.
[132] Ley 1116 de 2006, artículo 52.
[134] ARTÍCULO 10º. El Artículo 21 de la Ley 66 de 1968 quedara así:
En los casos de liquidación, las cuotas que hayan pagado los prometientes compradores o afiliados tendrán el carácter de créditos privilegiados de segunda clase en los términos del numeral 3o. del Artículo 2497 del Código Civil (2) siempre que la promesa de contrato haya sido válidamente celebrada y el Superintendente o su Agente Liquidador tenga certeza de la fecha de su otorgamiento.
[135] Ley 1676 de 2013, artículo 52.
[136] "Protección especial para los adquirientes de vivienda individual. El Gobierno Nacional, mediante normas de carácter general, determinará los mecanismos que aseguren que los dineros recibidos por las personas dedicadas a la actividad de la construcción, por concepto de ventas de contado y pago de cuotas iniciales, se canalicen a través de instrumentos que tiendan a asegurar la adecuada inversión y destinación de los recursos del proyecto de construcción al inmueble vendido o prometido en venta.
Para los fines aquí previstos, el Gobierno establecerá para los constructores la obligación de informar a los prometientes compradores sobre la existencia de gravámenes en mayor extensión y exigirá que en las escrituras públicas que perfeccionen dichas promesas de compraventa se protocolice una carta del establecimiento de crédito titular de la garantía en mayor extensión mediante la cual el otorgamiento de la escritura de compraventa por haber recibido el pago de la prorrata correspondiente".
[137] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC276-2023 (radicación 11001-31-99-003-2018-01217-02), p. 34.
[138] La Circular Básica Jurídica 029 de 2014, expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia establece que la fiducia mercantil puede darse a través de contratos de fiducia de inversión, inmobiliaria, en garantía, entre otros. En particular, refiere que la fiducia inmobiliaria "tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato". Por su lado, la fiducia en garantía se presenta cuando "una persona entrega o transfiere a la sociedad fiduciaria bienes o recursos, con la finalidad de garantizar el cumplimiento de obligaciones propias o de terceros".
[139] La Circular Básica Jurídica 029 de 2014, expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, establece diversos tipos de fiducia inmobiliaria, según su finalidad: (i) la de administración y pagos, (ii) la de tesorería y, (iii) la de preventas.
(Parte II, mercado intermediado, Título II, instrucciones generales relativas a las operaciones de las sociedades de servicios financieros, Capítulo I, disposiciones especiales aplicables a los negocios fiduciarias, 8, clasificación por tipos de negocios fiduciarios)
[140] Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, SC276-2023 (radicación 11001-31-99-003-2018-01217-02), p. 35.
[141] Superintendencia Financiera, Circular Básica Jurídica 029 de 2014, Parte II, Título II, Capítulo I, artículo 5.2.
[142] Es este sentido, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en Sentencia SC5430-2021, señaló que "el grado de diligencia exigible a la fiduciaria no es el que un hombre común emplearía ordinariamente en sus negocios propios (art. 63 C.C.), sino el de un "buen hombre de negocios", comoquiera que si la fiducia mercantil siempre involucra la obligación de administrar, ello le impone actuar como un profesional en el ramo bien calificado para el desempeño de su oficio, so pena de incurrir en responsabilidad si actúa de manera negligente y con su acción y omisión genera perjuicios al otro contratante".
[143] Sobre este tema se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil en sentencias SC5175-2020, SC2879-2022, SC107-2023 y SC276-2023 y la Superintendencia Financiera, en Sentencia 2021211325-110-000.
[144] "Por la cual se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el acceso a la vivienda y se dictan otras disposiciones".
[145] Corte Constitucional, Sentencia C-145 de 2018.
[146] Corte Constitucional, Sentencia C-237 de 2020.
[147] Expediente digital, D0015813-Correccio?n a la Demanda-(2024-05-14 23-45-47).pdf., p.18.
[148] Al respecto destacan las sentencias C-383 y C-747 de 1999, en las cuales la Corte Constitucional analizó la obligación de fijar condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a la vivienda digna y concluyó que la adquisición y conservación de la vivienda no es un asunto ajeno a las preocupaciones del Estado.
[149] Corte Constitucional, Sentencia C-936 de 2003.
[150] Código Civil, artículo 756: tradición de bienes inmuebles: Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca.
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Última actualización: 30 de Mayo de 2025 - (Diario Oficial No. 53.125 - 22 de Mayo de 2025)
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