Corte Constitucional

Comunicado de Prensa No. 21 del 3 de junio de 2026

<Disponible el 5 de junio de 2026>

Corte declara exequibles disposiciones de la Ley 2434 de 2024, en materia de reducción de barreras para la adquisición de vivienda, por cargos relacionados con su impacto fiscal, vicios de trámite en el procedimiento de su expedición y presunto desconocimiento del debido proceso, al crear una falta disciplinaria para los notarios

Sentencia C-165/26

M.P. Miguel Polo Rosero

Expediente: D-16514

1. Normas demandadas

LEY 2434 DE 2024

(noviembre 08)

por la cual se reducen las barreras para la adquisición de vivienda, por medio de los créditos hipotecarios y leasing habitacional, se promueve la utilización de energías limpias para vivienda y se dictan otras disposiciones -vivienda al alcance de todos.

El Congreso de Colombia

DECRETA:

[…]

Artículo 2º. Inclusión de los derechos notariales, impuestos y gastos de registro en los préstamos hipotecarios del régimen de financiación de vivienda a largo plazo. Adiciónese un parágrafo al artículo 23 de la Ley 546 de 1999, el cual quedará así:

ARTÍCULO 23. DERECHOS NOTARIALES Y GASTOS DE REGISTRO. Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual, se liquidarán al setenta por ciento (70%) de la tarifa ordinaria aplicable. La cancelación de gravámenes hipotecarios de créditos para vivienda se considerará acto sin cuantía.

Para efectos de los derechos notariales y gastos de registro, la constitución del patrimonio de familia de que trata el artículo 22, cuya inembargabilidad se entenderá levantada únicamente a favor del acreedor hipotecario que financió su adquisición, o de quien lo suceda en sus derechos, en todos los casos se considerará como un acto sin cuantía.

Parágrafo. Los establecimientos de crédito y las entidades descritas en el artículo 1º de la presente ley podrán ofrecer a los solicitantes la opción de incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro incluyendo el de transferencia de dominio, asumidos por el comprador dentro del valor de la financiación, bien sea a través de préstamo hipotecario o leasing habitacional, previa autorización del solicitante o por acuerdo entre las partes.

En todo caso, la inclusión de los referidos gastos en el financiamiento no se computará para efectos de fijar el límite a la financiación de vivienda previsto en la normatividad vigente.

Artículo 3º. Inclusión de los derechos notariales y gastos de registro en los préstamos hipotecarios de vivienda de interés social. Adiciónese un parágrafo al artículo 31 de la Ley 546 de 1999, el cual quedará así:

ARTÍCULO 31. DERECHOS NOTARIALES Y GASTOS DE REGISTRO. Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social no subsidiable, se liquidarán al cuarenta por ciento: 40%) de la tarifa ordinaria aplicable.

Los derechos notariales y gastos de registro que se causen con ocasión de la constitución o modificación de gravámenes hipotecarios, a favor de un participante en el sistema especializado de financiación de vivienda, para garantizar un crédito de vivienda individual de interés social, que en razón de su cuantía pueda ser objeto de subsidio directo, se liquidarán al diez por ciento (10%) de la tarifa ordinaria aplicable.

Para efectos de los derechos notariales y gastos de registro, la constitución del patrimonio de familia de que trata el artículo 22, cuya inembargabilidad se entenderá levantada únicamente a favor del acreedor hipotecario que financió su adquisición, o de quien lo suceda en sus derechos, en todos los casos se considerará como un acto sin cuantía. Igualmente, la cancelación de los gravámenes será considerado un acto sin cuantía.

Parágrafo 1°. Lo previsto en el presente artículo, se aplicará sin perjuicio de las normas que establezcan tarifas más favorables, respecto de actos relativos a viviendas de interés social.

Parágrafo 2°. Los establecimientos de crédito y las entidades descritas en el artículo 1º de la presente ley podrán ofrecer a los solicitantes la opción de incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro incluyendo el de transferencia de dominio, asumidos por el comprador dentro del valor de la financiación, bien sea a través de préstamo hipotecario o leasing habitacional, previa autorización del solicitante o por acuerdo entre las partes.

En todo caso, la inclusión de los referidos gastos en el financiamiento no se computará para efectos de fijar el límite a la financiación de vivienda previsto en la normatividad vigente.

En el caso de vivienda de interés social, el financiamiento podrá extenderse a otros actos sujetos a registro, tales como la afectación a vivienda familiar, el patrimonio de familia inembargable, y a la expedición del certificado de tradición y libertad y la reproducción de la constancia de inscripción, requeridos para el trámite hipotecario, siempre y cuando se cuente con la autorización del solicitante.

[…] Artículo 5º. Promoción del uso de energías solares. El Gobierno nacional a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y el Ministerio de Minas y Energía en el marco de sus funciones, fijará planes, programas y proyectos para el uso de energía solar fotovoltaica en el desarrollo de los proyectos de vivienda y en la modalidad de mejoramiento y construcción de vivienda. Los planes, programas y proyectos de qué trata el presente artículo, deberán ser construidos de forma diferencial para hogares pobres y vulnerables y hogares no pobres y no vulnerables, de acuerdo a la clasificación del Sisbén IV o el instrumento de focalización que lo reemplace.

Artículo 6º. Promoción y financiamiento de energías solares en la adquisición de vivienda. En aras de promover el acceso al financiamiento para el uso de energías solares en vivienda, el Gobierno nacional fortalecerá las líneas de crédito y garantía existentes con condiciones y plazos diferenciales.

Además, implementará nuevas líneas de crédito con condiciones específicas y plazos diferenciales dirigidas a personas naturales con el objeto de financiar la adquisición de los elementos necesarios para la provisión de este tipo de energías, con prelación de las poblaciones de las zonas no interconectadas y/o donde se presenta intermitencia constante del servicio de energía o fallas en la prestación del servicio de energía eléctrica.

Durante los próximos diez años a la entrada en vigencia de la presente ley, se dará prioridad a las poblaciones ubicadas en zonas no interconectadas y/o donde se presenta intermitencia constante o fallas en la prestación del servicio de energía eléctrica. Transcurrido este período, el Gobierno nacional reevaluará las necesidades y ajustará sus prioridades para asegurar una distribución equitativa y eficiente de los recursos.

Las líneas de crédito y garantía de que trata el presente artículo, deberán ser construidas de forma diferencial para hogares pobres y vulnerables y hogares no pobres y no vulnerables, de acuerdo a la clasificación del Sisbén IV o el instrumento de focalización que lo reemplace.

[…]

Artículo 8°. Mecanismos de socialización. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio (MVCT) creará planes de socialización de los beneficios existentes en materia de financiación de vivienda nueva o usada a largo plazo y de vivienda de interés social, incluyendo los beneficios en materia de derechos notariales, avalúos técnicos condiciones de acceso a programas de subsidios de vivienda y operación de los mismos, así como los beneficios del uso y adecuación en la viviendas de la energía solar fotovoltáica, entre otros relacionados con las funciones a su cargo. Dicha socialización se realizará a través de los entes territoriales garantizando y priorizando la difusión para los territorios más apartados y con poca conectividad.

Los avances respecto de los mecanismos de socialización a que se refiere el presente artículo se presentarán al Consejo Superior de Vivienda, para que este presente recomendaciones al respecto, en el marco de sus funciones.

[…]

Artículo 10. En los contratos de crédito para vivienda financiados con recursos de los fondos de vivienda que forman parte del Presupuesto General de la Nación, así como en los contratos de adquisición de vivienda financiados por las demás entidades del Estado que como política pública tienen como objeto y/o funciones promover la adquisición de vivienda, incluyendo las empresas industriales, comerciales y de sociedades de economía mixta del Estado de carácter financiero del orden nacional, las partes contratantes estarán obligadas a que los trámites que se deban celebrar ante notario sean asignados de manera equitativa entre las notarías existentes en el círculo notarial donde se encuentre ubicado el inmueble mediante el trámite especial de reparto notarial. Para lo anterior, las notarías deberán respetar los siguientes términos de prelación: Una vez notificada el acta de reparto notarial, el notario contará con el término de dos (2) días hábiles para contactar a los inte- resados y realizar la solicitud de documentos.

Citación de los afiliados para escrituración: tres (3) días hábiles para firmar escritura, previa recepción de los documentos que la notaría solicite.

Remitir las escrituras para firma de los representantes legales de las personas jurídicas que intervienen en el instrumento: cinco (5) días hábiles a partir de la primera firma del instrumento.

Numerar las escrituras con la primera firma que tome el notario dentro del día hábil siguiente.

Firma del notario desde que la escritura cuenta con la firma de todos los intervinientes: dos (2) días hábiles.

Cierre de escritura para copias un (1) día hábil a partir de la firma del notario.

Expedición de las primeras copias de la escritura dos (2) días hábiles después del cierre de la escritura.

Parágrafo 1º. El notario que incumpla los términos mencionados anteriormente incurrirá en falta disciplinaria. En los círculos notariales en los que existan dos o más notarías y el notario asignado incumpla los términos, las entidades arriba mencionadas podrán solicitar un nuevo reparto dentro del mismo círculo.

[…]

Artículo 11. Las obligaciones que se generen por la aplicación de las disposiciones establecidas en la presente ley que afecten a las entidades del orden nacional pertenecientes al Presupuesto General de la Nación quedarán sujetas a las disponibilidades existentes tanto en el Marco Fiscal de Mediano Plazo como en el Marco de Gasto de Mediano Plazo del sector respectivo.

Artículo 12. La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), con el fin de promover y facilitar la eficiencia tecnológica y reducir barreras operativas para la adquisición de viviendas o predios a nivel nacional. deberá habilitar en un plazo máximo de seis (6) meses contados a partir de la promulgación de la presente ley, a plataformas tecnológicas para acceder, desarrollar y comercializar masivamente productos de valor agregado que se basen en la información que comercializa la SNR, como Certificados de Libertad y Tradición y Certificados de No propiedad, entre otros.

[…]

2. Decisión

Primero: Declararse INHIBIDA para decidir de fondo sobre la constitucionalidad de los artículos 2, 3 y 12 de la Ley 2434 de 2024, por el presunto desconocimiento del deber de análisis de impacto fiscal previsto por los artículos 334 de la Constitución y 7 de la Ley 819 de 2003, debido a la ineptitud sustantiva de la demanda.

Segundo: Declarar EXEQUIBLES los artículos 5, 6 y 8 de la Ley 2434 de 2024, en relación con el cargo primero de la demanda, referido al presunto desconocimiento del deber de análisis de impacto fiscal previsto por los artículos 334 de la Constitución y 7 de la Ley 819 de 2003.

Tercero: Declarar EXEQUIBLES los artículos 10, 11 y 12 de la Ley 2434 de 2024, en relación con el cargo segundo de la demanda, referido al presunto desconocimiento del principio democrático que se deriva de los artículos 157 y 160 de la Constitución y 123.5 y 147 de la Ley 5ª de 1992.

Cuarto: Declarar EXEQUIBLES el inciso primero del artículo 10 de la Ley 2434 de 2024 y el parágrafo 1 de esa misma disposición, en relación con el cargo tercero de la demanda, referido a la presunta vulneración de los principios de consecutividad e identidad flexible derivados de los artículos 157 y 160 de la Constitución.

Quinto: Declarar EXEQUIBLES las expresiones: “Para lo anterior, las notarías deberán respetar los siguientes términos de prelación: // Una vez notificada el acta de reparto notarial, el notario contará con el término de dos (2) días hábiles para contactar a los interesados y realizar la solicitud de documentos. // Citación de los afiliados para escrituración: tres (3) días hábiles para firmar escritura, previa recepción de los documentos que la notaría solicite. // Remitir las escrituras para firma de los representantes legales de las personas jurídicas que intervienen en el instrumento: cinco (5) días hábiles a partir de la primera firma del instrumento. // Numerar las escrituras con la primera firma que tome el notario dentro del día hábil siguiente. // Firma del notario desde que la escritura cuenta con la firma de todos los intervinientes: dos (2) días hábiles. // Cierre de escritura para copias un (1) día hábil a partir de la firma del notario. // Expedición de las primeras copias de la escritura dos (2) días hábiles después del cierre de la escritura.

// Parágrafo 1. El notario que incumpla los términos mencionados anteriormente incurrirá en falta disciplinaria”, contenidas en el inciso primero del artículo 10 de la Ley 2434 de 2024 y en el parágrafo 1 de esa misma disposición, en relación con el cargo cuarto de la demanda, referido a la presunta vulneración del principio de unidad de materia derivado de los artículos 158 y 169 de la Constitución.

Sexto: Declarar EXEQUIBLE la expresión: “El notario que incumpla los términos mencionados anteriormente incurrirá en falta disciplinaria”, contenida en el parágrafo 1 del artículo 10 de la Ley 2434 de 2024, en relación con el cargo quinto de la demanda, referido a la presunta vulneración del derecho al debido proceso previsto por el artículo 29 de la Constitución.

3. Síntesis de los fundamentos

La Corte examinó una demanda de inconstitucionalidad presentada en contra de los artículos 2, 3, 5, 6, 8, 10, 11 y 12 de la Ley 2434 de 2024, “por la cual se reducen las barreras para la adquisición de vivienda, por medio de los créditos hipotecarios y leasing habitacional, se promueve la utilización de energías limpias para vivienda y se dictan otras disposiciones - vivienda al alcance de todos”.

El demandante formuló cinco cargos de inconstitucionalidad, tres de ellos por vicios de procedimiento en el trámite legislativo de las disposiciones demandadas, y dos por cuestiones sustanciales. En cuanto a los vicios de procedimiento, alegó que: (i) los artículos 2, 3, 5, 6, 8 y 12 desconocieron el deber de análisis de impacto fiscal previsto por los artículos 334 de la Constitución y 7 de la Ley 819 de 2003; (ii) los artículos 10, 11 y 12 quebrantaron el principio democrático, que se deriva de los artículos 157 y 160 de la Constitución y 123.5 y 147 de la Ley 5ª de 1992, y (iii) el artículo 10 (parcial) vulneró los principios de consecutividad e identidad flexible derivados de los artículos 157 y 160 de la Constitución. En cuanto a las cuestiones sustanciales, expuso que el artículo 10 (parcial) infringió (iv) el principio de unidad de materia al que se refieren los artículos 158 y 159 de la Constitución, y (v) el derecho al debido proceso previsto por el artículo 29 de la Constitución.

Como cuestión preliminar, la Corte analizó si las acusaciones referidas al presunto desconocimiento del deber de análisis de impacto fiscal y a la supuesta vulneración del derecho al debido proceso satisfacían los requisitos de aptitud sustantiva. Al respecto, concluyó que ambos cargos eran aptos para formular auténticos problemas de inconstitucionalidad, excepto en lo referente a los artículos 2, 3 y 12 de la Ley 2434 de 2024, y solo frente al primero de los reproches formulados. Por lo tanto, decidió declararse inhibida para emitir un pronunciamiento de fondo sobre la constitucionalidad de estas disposiciones, por el presunto desconocimiento del deber de análisis de impacto fiscal.

Superada esta cuestión previa, la Corte formuló cinco problemas jurídicos, con el fin de resolver de fondo la demanda. Frente a cada uno de estos, llegó a las siguientes conclusiones:

Primero, los artículos 5, 6 y 8 de la Ley 2434 de 2024 no desconocieron los artículos 334 de la Constitución y 7 de la Ley 819 de 2003, porque tales disposiciones no prevén una orden de gasto, ni crean un beneficio tributario. En esa medida, el legislador no tenía el deber de analizar su impacto fiscal.

Segundo, los artículos 10, 11 y 12 de la Ley 2434 de 2024 no vulneraron el principio democrático que se deriva de los artículos 157 y 160 de la Constitución y 123.5 y 147 de la Ley 5ª de 1992, porque en la sesión plenaria de la Cámara de Representantes en la que se produjo su aprobación, se garantizaron las condiciones mínimas para debatir sobre estas disposiciones. En particular, se observaron las tres etapas que, como mínimo, componen el debate legislativo, a saber: (i) la presentación y aprobación del informe de ponencia, (ii) la deliberación sobre el articulado del proyecto, y (iii) la votación de los artículos, del título de la iniciativa y de la voluntad de que esta se convierta en ley de la República. En cada una de ellas se cumplió con un deber de deliberación mínima, que garantizó una participación plural de los congresistas.

Tercero, el artículo 10 (parcial) de la Ley 2434 de 2024 no se apartó de los principios de consecutividad e identidad flexible que se derivan de los artículos 157 y 160 de la Constitución, porque el trámite de escrituración previsto por su inciso primero, y su parágrafo 1, tiene una proximidad temática clara, específica, estrecha, necesaria y evidente con asuntos debatidos a lo largo del trámite legislativo. La Corte consideró que la proximidad temática es clara y evidente, porque estipular una falta disciplinaria para los notarios que incumplan los términos del proceso de escrituración y permitir que las entidades financieras estatales soliciten un nuevo reparto notarial, apremia el cumplimiento del citado proceso, por parte de quienes cumplen la función notarial. Es específica, pues se trata de medidas concretamente dirigidas a que los términos del proceso de escrituración se cumplan y, en consecuencia, su trámite sea ágil. Y, es necesaria, porque se refiere a las consecuencias que acarrea el incumplimiento de los plazos previstos para adelantar el proceso de escrituración de manera eficiente. Todo ello incide en la posibilidad de acceder a una vivienda propia en condiciones de oportunidad y, por lo tanto, en la eliminación de las barreras que dificultan dicho acceso, uno de los fines que persigue la Ley 2434 de 2024.

Cuarto, el artículo 10 (parcial) de la Ley 2434 de 2024 no infringió el principio unidad de materia que se deriva de los artículos 158 y 169 de la Constitución, porque regular el trámite de escrituración y crear una falta disciplinaria para los notarios que incumplan sus términos tiene conexidad causal, temática y teleológica con una de las materias principales de la ley, esto es, la reducción de las barreras que dificultan la adquisición de vivienda mediante créditos hipotecarios y leasing habitacional.

En primer lugar, se acredita una relación de conexidad causal, pues las razones que dieron origen a la Ley 2434 de 2024 se refieren a la necesidad de reducir barreras que dificultan la adquisición de vivienda mediante créditos hipotecarios y leasing habitacional, que es el objeto específico del artículo 10.

En segundo lugar, se acredita una relación de conexidad temática, porque la materia dominante de la ley es la reducción de las barreras para la adquisición de vivienda, en especial mediante instrumentos de financiación, formalización y facilitación de los trámites asociados a créditos hipotecarios y leasing habitacional. El artículo 10 se inscribe dentro de ese núcleo temático, pues no regula cualquier actuación notarial y estatuye una falta disciplinaria con un sentido final, ínsito en las razones que justificaron la expedición de la ley.

En tercer lugar, se acredita una relación de conexidad teleológica, pues la finalidad general de la ley es facilitar el acceso a la vivienda mediante la reducción de barreras que encarecen, retrasan o dificultan su adquisición. El artículo 10 persigue este fin, ya que busca evitar que la etapa notarial de escrituración genere demoras injustificadas en la culminación de los contratos de adquisición o financiación de vivienda.

Quinto, el artículo 10 (parcial) de la Ley 2434 de 2024 no vulnera el derecho al debido proceso que se deriva del artículo 29 de la Constitución, porque la expresión “[e]l notario que incumpla los términos mencionados anteriormente incurrirá en falta disciplinaria”: (i) no desconoce los principios de legalidad y tipicidad, (ii) no establece una responsabilidad objetiva, y (iii) no impone una sanción irrazonable y desproporcionada.

Para la Corte, el apartado normativo demandando no desconoce los principios de legalidad y tipicidad, pues la falta disciplinaria prevista en el parágrafo del artículo 10 no puede interpretarse de forma aislada, sino de manera sistemática con el régimen disciplinario de los notarios contenido en el Estatuto del Notariado y el Código General Disciplinario. Tampoco se incluye una infracción vaga, ni indeterminada. Por el contrario, la expresión “falta disciplinaria” tiene un significado y contenido previamente fijado por las normas que integran el régimen disciplinario de los notarios, según el cual quienes incurran en falta disciplinaria podrán ser sancionados con multa, suspensión, destitución e inhabilidad. Además, la conducta disciplinaria está expresamente descrita en la Ley 2434 de 2010 y se articula con dicho régimen.

El apartado normativo acusado tampoco establece una responsabilidad objetiva, ya que el artículo 13 del Código General Disciplinario dispone que “[l]as autoridades disciplinarias tienen la obligación de investigar con igual rigor los hechos y circunstancias que demuestren la existencia de falta disciplinaria y la responsabilidad del investigado y los que tiendan a demostrar su inexistencia o lo eximan de responsabilidad”. Además, de acuerdo con los artículos 28 y 29 del mismo Código, sólo son sancionables las conductas cometidas con dolo o culpa, y no hay lugar a responsabilidad disciplinaria si se constata una causal de exclusión de la misma.

Finalmente, no impone una sanción irrazonable y desproporcionada, pues la actuación disciplinaria se guía por el artículo 6 del Código General Disciplinario, según el cual la imposición de la sanción debe ser razonable y proporcional, y corresponder a la clasificación de la falta y a su graduación. Además, el incumplimiento de los términos se valora con base en los criterios para la graduación de la falta y la sanción previstos por los artículos 199 y 204 del Estatuto del Notariado y 47, 50 y 82 del Código General Disciplinario.

Asimismo, los sujetos disciplinables que se consideren afectados por la decisión de la autoridad administrativa pueden acudir a distintos escenarios de control, para controvertir la imposición de la sanción.

En consecuencia, la Corte decidió declarar exequibles las disposiciones y los apartados normativos demandados, por los cargos aptos propuestos y examinados en esta providencia.

Disposiciones analizadas por Avance Jurídico Casa Editorial S.A.S.©
"Leyes desde 1992 - Vigencia Expresa y Sentencias de Constitucionalidad"
ISSN [1657-6241 (En linea)]
Última actualización: 30 de junio de 2026 - (Diario Oficial No. 53.530 - 22 de junio de 2026)

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